界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深度重構(gòu)期，當(dāng)央國企們正大舉投資拿地時(shí)，不少民營房企還在艱難自救。行業(yè)“止跌回穩(wěn)”，民營房企也要活下去、站起來。

昔日的千億民營房企旭輝控股（0884.HK）就正站在“活下去”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

68億美元境外債務(wù)重組進(jìn)入投票沖刺期。若方案通過，公司信用債規(guī)模將腰斬至300億元以內(nèi)，債務(wù)久期拉長至9-10年，利率降至3%以下，直接為企業(yè)“減重”超300億元。

在5月12日舉行的境外債重組方案說明會(huì)上，董事局主席林中稱，旭輝能夠活下來有一個(gè)前提、四個(gè)支柱和一個(gè)基石?！耙粋€(gè)前提是完成境內(nèi)外信用債重組?！?/p>

從2022年11月出險(xiǎn)到現(xiàn)在，旭輝經(jīng)歷了長達(dá)900天的“自救”之路。目前，其境外債重組方案已獲得近90%債權(quán)人支持，超過75%的法定門檻。

根據(jù)香港高等法院批準(zhǔn)的時(shí)間表，債權(quán)人投票將于5月26日下午5點(diǎn)截止，5月28日完成法律文件提交，最終結(jié)果預(yù)計(jì)在6月3日債權(quán)人會(huì)議上揭曉。

這一次，林中不僅拿出了極有誠意的方案，也向債權(quán)人和投資者致歉。

林中表示，“我作為企業(yè)掌舵者，過去在規(guī)模擴(kuò)張中未能把控好風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)陷入困境，更讓信任我們的伙伴承受壓力，在此我代表董事會(huì)向各位債權(quán)人致以誠摯的歉意?！?/p>

“行業(yè)危機(jī)的洗禮促使我們深刻反思過去的模式、理念、風(fēng)控。經(jīng)營策略上顛覆過去的認(rèn)知，建立更嚴(yán)格財(cái)務(wù)紅線體系，強(qiáng)化周期應(yīng)對(duì)能力，保障公司未來三十年跨周期發(fā)展?！?/p>

此次旭輝境外債重組涉及68億美元債務(wù)（約合490億元人民幣），含本金約44.9億美元的12筆高級(jí)債、永續(xù)債和可轉(zhuǎn)債，以及本金約23.1億美元的13筆境外貸款。

這是旭輝推出的第三版境外債重組方案，這版方案的推出，也是“林中親自談的結(jié)果”。據(jù)旭輝內(nèi)部人士透露，自旭輝出險(xiǎn)后，林中就頻繁往返上海、香港兩地，持續(xù)與金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人代表商談、溝通，加快推動(dòng)境外債務(wù)重組方案達(dá)成。

在說明會(huì)上，旭輝控股境外重組負(fù)責(zé)人朱皋鳴介紹，重組方案針對(duì)不同債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好與資金安排需求，遵循“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”框架，提供三大方向五大類選擇。新票據(jù)或貸款利率低至1.00%-2.75%，最長期限可延長至9年。

具體而言，短端削債方面，選項(xiàng)1A/1B將32%舊債轉(zhuǎn)為零息新債或貸款，2-3年到期還本，基準(zhǔn)日后12個(gè)月公司可75折提前償還剩余本金40%。

現(xiàn)金+轉(zhuǎn)股方面，選項(xiàng)2A/2B債權(quán)人共享3500萬美元現(xiàn)金，2A是90%舊債轉(zhuǎn)4年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債；2B則是60%轉(zhuǎn)可轉(zhuǎn)債、30%轉(zhuǎn)4.5年期票據(jù)。

長端保本方面，選項(xiàng)3為債券債權(quán)人保本方案，與選項(xiàng)5共享500萬美元前置本金，剩余轉(zhuǎn)長期票據(jù)；選項(xiàng)4A/4B將50%舊債轉(zhuǎn)新債或貸款；選項(xiàng)5A/5B為貸款債權(quán)人保本選項(xiàng)，與選項(xiàng)3共享本金且貸款條款一致。

旭輝控股CFO楊欣也指出，目前房企債務(wù)重組中，境外債重組主流方式是“債轉(zhuǎn)股”，境內(nèi)債是“以資抵債”。他建議債權(quán)人能優(yōu)先考慮債轉(zhuǎn)股，原因是股票流動(dòng)性優(yōu)于有息債務(wù)且具有價(jià)值想象空間，轉(zhuǎn)股既可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，又賦予債權(quán)人靈活退出通道及未來增值機(jī)會(huì)。

朱皋鳴表示，重組目前已進(jìn)入最關(guān)鍵階段，公司已在5月7日公告“計(jì)劃安排通知”，各位已經(jīng)可以開始投票。

值得一提的是，旭輝在境外方案獲得關(guān)鍵進(jìn)展的同時(shí)，境內(nèi)已于2024年末至2025年初完成中票及CMBS重組，現(xiàn)全力推進(jìn)百億公司債整體重組，確保境內(nèi)外方案邏輯一致。

林中預(yù)估，旭輝后續(xù)將歷經(jīng)五個(gè)階段：通過債務(wù)重組修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表、逐步修復(fù)信用、經(jīng)營留存一定資金后在安全邊際內(nèi)審慎拓展、新發(fā)展模型下恢復(fù)盈利、恢復(fù)分紅。

而對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)心的，債務(wù)重組后旭輝如何徹底“站起來”，林中直言，首先，未來發(fā)展的模式上，堅(jiān)決摒棄“三高”模式，轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”發(fā)展路徑，重點(diǎn)構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式。

其次，未來旭輝將聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊：穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)，旭輝持有京滬、成都等一二線城市460億元優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，2024年租金達(dá)到18億元，通過運(yùn)營提升保持穩(wěn)定增長。

還要高度聚焦自營開發(fā)業(yè)務(wù)收縮深耕少數(shù)核心城市，精準(zhǔn)把握城市分化中的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇；同時(shí)，會(huì)重點(diǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)，積極轉(zhuǎn)型，向鐵獅門、黑石方向發(fā)展。

轉(zhuǎn)型決心堅(jiān)定，林中相信，“民企如勁草，旭輝團(tuán)隊(duì)斗志未減，我對(duì)旭輝的長期發(fā)展前景充滿信心，也堅(jiān)定看好公司股票的投資價(jià)值。”

今年以來，房企債務(wù)重組和企業(yè)重整的進(jìn)展明顯加速，多家房企債務(wù)重組方案成功獲批。

比如2025年1月，融創(chuàng)十筆境內(nèi)債務(wù)重組方案獲批準(zhǔn)，成為首家完成境內(nèi)債二次重組的房企。3月13日，世茂集團(tuán)的境外債務(wù)重組計(jì)劃獲得香港法院批準(zhǔn)；3月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布境外債務(wù)各項(xiàng)重組條件均已獲達(dá)成，即日起正式生效。

此次旭輝能否順利“上岸”也深受行業(yè)關(guān)注。若此次重組順利落地，不僅會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)頭部民營房企的信心重建，也將為仍在“自救”掙扎的其他民營房企提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)與借鑒。

6月3日，待債權(quán)人會(huì)議結(jié)果揭曉后，旭輝能否真正“站起來”，答案將明了。