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500億“清倉”48座萬達廣場，王健林還剩多少家底？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
48座商場集體出讓，多起股權(quán)凍結(jié)，在商業(yè)地產(chǎn)領域，萬達的一舉一動都牽動著市場的神經(jīng)。
近日，萬達集團開啟了近兩年最大的一筆交易。據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局披露，萬達集團將一次性出手旗下48座自持的萬達廣場，買家為太盟、騰訊、京東等“熟人”投資者。
此次出售涉及大連萬達直接或間接持有的48個萬達廣場項目公司100%股權(quán)，市場預計交易金額高達500億元。目前，該筆交易已獲批準。
這場交易不僅對于萬達集團十分重要，市場關(guān)注度也不斷增高，“王健林再賣48座萬達廣場”等相關(guān)話題在5月26日沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
對于這場資產(chǎn)出售，萬達集團相關(guān)人士向界面新聞表示，目前暫無更多信息可對外披露。
此次資產(chǎn)出售在業(yè)內(nèi)看來，是萬達最后的“斷臂求生”。
一名民營房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，萬達“斷臂求生”緩解自身短期債務壓力，雖然喪失了資產(chǎn)管理權(quán)，但保留了運營身份，通過管理費、租金分成方式分享后續(xù)收益，其本身20多年的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗也是接盤的投資者缺乏的核心能力。
“對于接盤的投資者來說，萬達廣場作為國內(nèi)一線商業(yè)品牌，本身資產(chǎn)具有較高的區(qū)位優(yōu)勢及消費流量基礎，其穩(wěn)定的租金回報率，在當下的不穩(wěn)定市場背景下，也是這些投資者看重的。”上述人士向界面新聞表示。
不過，500億元資產(chǎn)迎來買家之后，王健林名下4.9億股權(quán)被凍結(jié)的消息又傳來，讓這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭再陷入輿論中心。
500億級資產(chǎn)迎來豪華陣容接盤
萬達這次迎來了豪華接盤陣容，匯聚了保險、私募、科技互聯(lián)網(wǎng)等多方勢力。
國家市場監(jiān)督管理總局信息顯示，由太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“太盟珠?！保?、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務有限公司（下稱“高和豐德”）、騰訊控股有限公司（下稱“騰訊控股”）、北京市潘達商業(yè)管理有限公司（下稱“京東潘達”）、陽光人壽保險股份有限公司（下稱“陽光人壽”） 組成的合營企業(yè)，將收購萬達旗下48家目標公司的全部股權(quán)。
這些買家中，除高和豐德外，其余均為萬達的“熟人”。其中，騰訊控股、京東與萬達的“緣分”可追溯至2018年。
當時，大連萬達商管（此前為“萬達商業(yè)”）正備戰(zhàn)A股IPO，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧易購、融創(chuàng)中國和京東以340億元入股萬達商業(yè)，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的14%股份。
在這340億元的總投資額中，騰訊控股投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。
騰訊對萬達的投資還不止于此，在2023年7月，萬達遭遇流動性危機之際，騰訊繼續(xù)對萬達伸出援手。彼時，上海儒意影視制作有限公司以22.62億元的價格收購北京萬達投資49%股權(quán)，而上海儒意背后控股大股東正是騰訊。
因此，此次騰訊再次參與到萬達48座商場的收購交易中，無疑是對雙方過往合作的延續(xù)與拓展，被業(yè)內(nèi)視為其對萬達的又一次“雪中送炭”。
陽光人壽與萬達的合作也有一定歷史。最近兩年，萬達面臨債務壓力不得不持續(xù)出售資產(chǎn)，接手方多為新華保險、陽光人壽、大家人壽等險資。據(jù)了解，僅陽光人壽就入手了至少6家萬達廣場。
私募公司太盟投資集團作為此次交易的主導方，亦并非首次與萬達合作，已多次擔當萬達的“白衣騎士”角色。
2023年末，珠海萬達商管多次沖刺港股未果，面對300億元對賭壓身，為緩解流動性壓力，大連萬達商管集團與太盟簽訂協(xié)議，即太盟將聯(lián)合其他投資者對珠海萬達商管進行再投資。
2024年，太盟、中信資本以及3家國際投資機構(gòu)共同宣布，計劃向大連新達盟投資約600億元，以持有后者60%的股權(quán)，助力萬達渡過對賭危機。
此次萬達的接盤方新成員高和豐德，隸屬于高和資本，是中國首支也是最大的人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，早些年便開始運作國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)私募基金收并購及運營業(yè)務。
具體到這次500億級交易，據(jù)澎湃新聞報道，收購將通過專項基金平臺完成，由太盟主導進行投資。太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。
此外，收購的這48家目標公司分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個一二線城市的萬達廣場項目。
交易完成后，萬達商管將繼續(xù)負責這些商場的日常運營，但萬達廣場的所有權(quán)將徹底轉(zhuǎn)移，交易預計將在2025年下半年正式交割。
業(yè)內(nèi)普遍認為，此次交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬達集團的流動性壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴界面新聞，萬達能夠一次性賣掉48座商場，其實有些出乎意料，但也表明其資金壓力大，能夠獲得龐大的資金回籠，對萬達來說是好事，可為集團爭取寶貴的喘息時間。
不過，也有聲音認為，從長遠來看，核心資產(chǎn)的大量流失，意味著未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的持續(xù)減少，萬達的商業(yè)版圖將遭受重創(chuàng)，其在商業(yè)地產(chǎn)領域的話語權(quán)也將被削弱。
王健林的商業(yè)帝國困局何解？
王健林，這位曾經(jīng)的中國首富，近兩年陷入了前所未有的困境，至今未解。
于是，王健林開啟了“賣賣賣”模式。
在2024年出售了26座萬達廣場之后，今年1-2月份，位于宣城、銅陵、安陽、四平、揚州的5座萬達廣場，也被新華保險旗下的坤華股權(quán)投資先后收購。今年4月，萬達又將萬達酒店管理擺上貨架，接盤方是同程旅行，代價為24.97億元。
現(xiàn)階段的萬達究竟有多困難，需要不斷“賣血求生”？ 中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，萬達目前的核心問題是需要償還債務，但其在化解債務問題時，還面對如何解開股權(quán)凍結(jié)、戰(zhàn)投落地等相互纏繞的“連環(huán)鎖”。?
柏文喜向界面新聞表示，萬達集團有息負債規(guī)模龐大，其還面臨蘇寧、融創(chuàng)、永輝超市等合作伙伴總計180億元的債務仲裁。
債務方面，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，發(fā)行人萬達合并口徑有息負債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債302.69億元，有息負債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務壓力。
此外，據(jù)合并資產(chǎn)負債表顯示，截至2024年6月底，大連萬達商業(yè)貨幣資金為115.77億元，流動資產(chǎn)合計1306.68億元。短期借款39.07億元，合同負債30.27億元，應付賬款103.03億元，流動負債合計1159.67億元。
更關(guān)鍵的是，融創(chuàng)、蘇寧分別于2024年1月以及2024年10月，向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會提起對萬達集團的仲裁。其中，融創(chuàng)要求萬達支付95億元的股份回購款，蘇寧要求萬達支付50.41億元股份回購款。
此前萬達相關(guān)人士透露，在仲裁案件審理期間，融創(chuàng)申請凍結(jié)了萬達及相關(guān)公司的股權(quán)，這一舉措對萬達正在進行的600億元股權(quán)重組也產(chǎn)生影響。截至目前，仲裁尚未有結(jié)果。
這也意味著，原計劃于2024年第二季度完成的600億元股權(quán)交割重組，時至今日仍在進行中。
困局未解，萬達還不斷經(jīng)歷股權(quán)凍結(jié)。
3月18日，北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團新增1條股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行人為大連萬達集團，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為80億元，凍結(jié)期限為2025年3月18日至2028年3月17日，執(zhí)行法院為河南省鄭州市中級人民法院。
5月8日，王健林新增一起股權(quán)凍結(jié)，涉及大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司約3億元股權(quán)，凍結(jié)期限至2027年5月7日，執(zhí)行法院為大連市西崗區(qū)人民法院。
此前，王健林所持的大連萬達集團、大連合興投資、萬達體育、珠海萬達銳馳等公司股權(quán)也已被凍結(jié)，累計凍結(jié)股權(quán)數(shù)額約4.9億元。
面對如此艱難的現(xiàn)實處境，一個尖銳的問題擺在眼前，王健林還有多少資產(chǎn)可賣？盡管此次一次性拋售了48座萬達廣場，但萬達手中仍握有大量資產(chǎn)。
“萬達的核心資產(chǎn)是萬達廣場?！备鶕?jù)大連萬達商管官網(wǎng)的信息顯示，截至2024年年底，萬達在全國開業(yè)513座萬達廣場（包括輕資產(chǎn)運營），商業(yè)運營總建筑面積7090萬平方米。據(jù)市場測算，這500多座萬達廣場，估值超過8000億元。
不過，在擬上市的平臺珠海萬達商管體系外，王健林只有140座左右萬達廣場可供變現(xiàn)，這或許也是在相繼出售了數(shù)十座萬達廣場、萬達酒店管理等資產(chǎn)之后，留給王健林最后的籌碼。
在這場關(guān)乎生死存亡的突圍戰(zhàn)中，萬達能否打破困局、逆風翻盤？至少，如今這500億資金落地后可解萬達的“燃眉之急”。
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