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物流地產(chǎn)巨頭ESR私有化退市,盈利陷困境,股價較峰值跌去60%|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞記者 | 王婷婷

“物流地產(chǎn)巨頭”ESR的私有化之路又進(jìn)了一步。

5月21日,ESR(01821.HK)與MEGA BidCo(要約人)聯(lián)合宣布,計劃通過協(xié)議安排的方式將ESR私有化,并已就此簽署相關(guān)協(xié)議安排文件。

根據(jù)公告,該私有化提案旨在注銷所有尚未行使的購股權(quán),并向股東提供現(xiàn)金選擇或股份選擇,以實現(xiàn)公司的退市目標(biāo)。

該私有化方案顯示,注銷代價為,每股協(xié)議安排股份的注銷代價為現(xiàn)金13.00港元,或選擇收取一股 EquityCo 股份。股東可根據(jù)自身情況選擇全部現(xiàn)金、全部股份或部分現(xiàn)金加部分股份的組合方式。

同時,要約人將注銷所有尚未行使的購股權(quán),并向購股權(quán)持有人提供基于“透視”基礎(chǔ)的現(xiàn)金要約,金額為注銷價減去相關(guān)行使價。對于尚未行使的獎勵,要約人亦將提出注銷要約,確保公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

MEGA BidCo(要約人)表示,私有化后ESR將能在更靈活的環(huán)境下進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,提高決策及實施效率,并不受上市規(guī)則限制。此外,私有化還有助于公司股東名冊的轉(zhuǎn)化,吸引具有豐富專業(yè)知識和資本市場的經(jīng)驗的投資者,為ESR的長期發(fā)展提供支持。

目前,該提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段,相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎勵提案函件已于 2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎勵持有人。

據(jù)了解,ESR已確定于2025年6月13日召開法院會議及股東特別大會,以審議并批準(zhǔn)私有化提案及相關(guān)交易。要約人一致行動人士及契諾股東已承諾在會議上支持相關(guān)提案。

自去年5月傳出ESR私有化消息后,歷時半年,于去年12月才明確,由喜達(dá)屋資本集團(tuán)、Sixth Street 和 SSW Partners牽頭的財團(tuán)擬通過協(xié)議安排將ESR私有化,提案對ESR的股權(quán)估值為552億港元(71億美元)。

現(xiàn)在,這家物流地產(chǎn)巨頭的私有化進(jìn)程終于取得決定性進(jìn)展。當(dāng)私有化協(xié)議塵埃落定,ESR也將完成從2016年合并成立到2025年退市的八年資本征程。

ESR內(nèi)部人士向界面新聞表示,目前公司一切正常,很穩(wěn)定,“資管方面還是一如既往。”

資本催化下的行業(yè)新貴:從擴張到虧損

ESR的前身是易商紅木。2016年初,易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)在華平投資的強力撮合下宣布合并,ESR就此誕生。

這兩大明星企業(yè)合并后,一路發(fā)展迅猛,初期公司估值突破30億美元,2017年韓國最大企業(yè)集團(tuán)之一SK控股集團(tuán)注資后,估值更是攀升至34億美元,迅速躋身行業(yè)頭部陣營。

創(chuàng)始人團(tuán)隊包括:易商的創(chuàng)始人沈晉初曾執(zhí)掌普洛斯中國,深諳本土市場開發(fā)之道;聯(lián)合創(chuàng)始人孫冬平則在國內(nèi)物流資產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富;紅木集團(tuán)創(chuàng)始人Charles de PortesCharles de Portes 則擁有摩根士丹利的金融背景。

物流地產(chǎn)巨頭ESR私有化退市,盈利陷困境,股價較峰值跌去60%|界面新聞 · 地產(chǎn)

這家新集團(tuán)合并了中日韓三國市場多項大型地產(chǎn)資產(chǎn),旗下持有和在建的項目面積超過350萬平方米,物流地產(chǎn)項目儲備也增加至800萬平方米。

這種跨地域、跨領(lǐng)域的經(jīng)驗融合,賦予了ESR資本運作天賦。而在資本的助推浪潮中,ESR也開啟了收購擴張模式。

在2017-2019年的三年間,ESR發(fā)起多宗并購交易。從2017年收購 Nabinvest Oxley切入澳大利亞物流地產(chǎn)核心資產(chǎn),到2018年并入Propertylink實現(xiàn)澳洲東海岸倉儲網(wǎng)絡(luò)的深度整合,再到2019年通過對多家區(qū)域性物流地產(chǎn)商的整合,完成資產(chǎn)版圖的跨區(qū)域聯(lián)動。

這一系列資本運作,使得ESR的資產(chǎn)管理規(guī)模從74億美元迅猛攀升至202億美元,實現(xiàn)了近三倍的爆發(fā)式增長。

擴張之后,ESR決定上市。2019 年,成立僅三年的ESR成功登陸港交所,IPO總額約126億港元。這期間,中國零售和電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速,倉儲物流需求日益旺盛,多方投資者紛紛看好ESR。

除華平投資持有39.89%的股份為其第一大股東外,還有韓國SK持股11.97%,京東物流集團(tuán)持股8.56%,荷蘭的基金會APG-Stichting持股7.80%,StepStone持股 2.52%,通用電氣養(yǎng)老金信托持股1.40%,高盛持股1.94%。

然而,激進(jìn)的步伐也埋下了隱患。上市第一年,盡管ESR的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大,但其融資費用卻同比激增 71.9%,高達(dá)1.8億美元。2019年,公司還接連發(fā)行年利率分別高達(dá)6.75%和7.875%的高息票據(jù)。

ESR的高成本融資在經(jīng)濟(jì)上行期或許尚可維持,但隨著市場環(huán)境的變化,逐漸成為其沉重的負(fù)擔(dān)。?截至2019年底,ESR的債務(wù)凈額為16.87億美元,但2018年底僅為8.79億美元。

很快,全球宏觀經(jīng)濟(jì)的變化又給ESR帶來不少壓力。近幾年來,地緣政治緊張局勢導(dǎo)致國際貿(mào)易受阻,中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢影響內(nèi)需市場,都直接影響到物流地產(chǎn)行業(yè)的核心需求。與此同時,國內(nèi)多個一、二線城市供應(yīng)不斷增加,也使得倉儲物流市場整體空置率增加,租金開始走低。

到了2024年,ESR的業(yè)績由此前的盈利直接進(jìn)入虧損狀態(tài)。根據(jù)3月25日發(fā)布的業(yè)績公告,期內(nèi)ESR錄得凈虧損7.623億美元,而2023年同期錄得凈利潤2.681億美元。

ESR表示,由于公司繼續(xù)在波動及不明朗的環(huán)境下經(jīng)營,以實現(xiàn)其策略性業(yè)務(wù)重點,其不動產(chǎn)權(quán)益已受到過去數(shù)年累積的持續(xù)不利因素所帶來的負(fù)面影響。

此外,開發(fā)項目動工率及核心交易活動不溫不火、資金退出延遲及基金獎勵費下跌、資產(chǎn)公允價值負(fù)向變動(包括非核心資產(chǎn)及近期資產(chǎn)出售產(chǎn)生的非現(xiàn)金虧損)以及資本循環(huán)速度低于歷史平均水平,均對ESR集團(tuán)于2024財政年度的盈利能力造成影響。

雖然近幾年ESR總強調(diào)“新經(jīng)濟(jì)”,試圖擺脫“地產(chǎn)”拖累,但結(jié)果似乎并不如意。而且,近兩年,ESR股價表現(xiàn)也出現(xiàn)震動,多數(shù)時間徘徊在11-14港元之間,這一數(shù)字較2021年最高點下降60%。

現(xiàn)在,這個曾被熱捧的資產(chǎn)范本,終于也走上了退市之路。

私有化,是破局重生還是無奈之舉?

在業(yè)績承壓與行業(yè)變革的雙重夾擊下,私有化似乎成為ESR破局的必然選擇。

私有化的傳聞最早始于去年2月。當(dāng)時,有知情者指出,ESR的主要股東們正考慮收購這家亞洲倉庫開發(fā)商的可能性,甚至探討將其私有化。

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去年5月,據(jù)彭博新聞社報道,ESR已收到來自喜達(dá)屋、Sixth Street和SSW等投資者集團(tuán)的第一輪非約束性有條件收購提議。

半年后,靴子落地。2024年12月4日,ESR發(fā)布公告,由喜達(dá)屋資本集團(tuán)、Sixth Street和SSW Partners牽頭的財團(tuán)擬通過協(xié)議安排將公司私有化。除上述邀約方,參與的機構(gòu)還有卡塔爾投資局(QIA)、華平投資以及公司創(chuàng)始人沈晉初等。

據(jù)了解,本次私有化對ESR的整體股權(quán)估值為552億港元(71億美元),比資本市場傳言的70億美元更高。ESR在去年11月29日停牌前的總市值約為485億港元,私有化溢價約13.6%。

這將是自2021年以來港交所最大的私有化項目。

根據(jù)私有化提案,股東可以在三種方案中進(jìn)行選擇:以顯著溢價將其投資全額變現(xiàn)(“現(xiàn)金選項”);將其持有的公司股份轉(zhuǎn)換為EquityCo2股份;或按其選擇的比例結(jié)合這兩種選項。

截至2024年12月4日,財團(tuán)已收到占無利害關(guān)系股東所持有的協(xié)議安排股份51.2%的股東的不可撤銷承諾(“IUs”),以支持提案,這些股東包括安大略市級雇員退休系統(tǒng)、林惠璋先生、APG、海峽貿(mào)易和三井住友銀行。

今年5月15日,ESR發(fā)布公告,宣布私有化進(jìn)程取得決定性進(jìn)展。ESR已獲得包括英國金融行為管理局、新西蘭海外投資辦公室、證監(jiān)會、新加坡金融管理局、根西島金融服務(wù)委員會及韓國公平交易委員會的必要批準(zhǔn),因此該等先決條件已達(dá)成。

5月21日,ESR再宣布,提案已進(jìn)入關(guān)鍵階段,相關(guān)協(xié)議安排文件、購股權(quán)要約函件及獎勵提案函件將于2025年5月22日正式寄發(fā)給股東、購股權(quán)持有人及獎勵持有人。

根據(jù)公告,私有化提案的預(yù)期時間表已明確。從2025年5月22日寄發(fā)相關(guān)文件開始,至2025年7月10日或之前完成現(xiàn)金權(quán)利支票的寄發(fā)及電子股票的發(fā)送,整個私有化過程預(yù)計將在未來幾個月內(nèi)完成。

其中,關(guān)鍵的生效日期預(yù)計為2025年6月30日(開曼群島時間),屆時公司將正式從香港聯(lián)合交易所有限公司退市。

匯生國際資本行政總裁黃立沖告訴界面新聞,ESR私有化,意味著傳統(tǒng)模式估值失效,“ESR股價較2021年峰值跌60%,私有化有助于擺脫短期業(yè)績壓力?!?/p>

當(dāng)然,ESR 的私有化,不僅是企業(yè)自身的戰(zhàn)略自救,也折射出行業(yè)的深層變革。當(dāng)前,不動產(chǎn)管理行業(yè)正面臨競爭加劇、技術(shù)變革等多重挑戰(zhàn)。而且,行業(yè)競爭日趨激烈,頭部企業(yè)紛紛加大技術(shù)投入,提升運營效率。

在此背景下,私有化或成為企業(yè)避開資本市場“短視審判”,進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的重要手段。對于ESR而言,私有化后,將脫離公開市場的短期業(yè)績考核與股價波動干擾,能夠更專注于長期戰(zhàn)略調(diào)整。

2025年以來,港股市場私有化案例頻頻出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計,截至目前已有超過10家港股上市公司披露私有化相關(guān)事宜,且多數(shù)私有化公司都存在交易不活躍、流動性偏低等問題。

不過,私有化后的ESR又將踏入另一個戰(zhàn)場,在復(fù)雜多變的市場環(huán)境與激烈的行業(yè)競爭下,其未來發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻考驗。

截至2024年底,ESR管理費收入相關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)模714億美元,其中中國內(nèi)地占101億美元,歐洲及英國占124億美元??傎Y產(chǎn)管理規(guī)模1417億美元,建筑面積4700萬平方米。

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