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新鄉(xiāng)市獲嘉縣、蕪湖市無為市、白沙黎族自治縣青松鄉(xiāng)、玉溪市澄江市、東莞市高埗鎮(zhèn)、德州市臨邑縣、文昌市昌灑鎮(zhèn)、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、九江市修水縣
臺州市天臺縣、黔南三都水族自治縣、開封市尉氏縣、漯河市舞陽縣、綏化市北林區(qū)、雙鴨山市四方臺區(qū)、哈爾濱市尚志市、阿壩藏族羌族自治州理縣、德陽市中江縣
岳陽市岳陽樓區(qū)、成都市簡陽市、蘭州市西固區(qū)、畢節(jié)市織金縣、清遠(yuǎn)市清城區(qū)、鐵嶺市鐵嶺縣、開封市蘭考縣
連云港市灌云縣、東莞市莞城街道、婁底市婁星區(qū)、周口市項(xiàng)城市、西安市新城區(qū)、德宏傣族景頗族自治州隴川縣
安慶市望江縣、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、渭南市澄城縣、濮陽市范縣、廣安市廣安區(qū)、渭南市蒲城縣、青島市即墨區(qū)、無錫市江陰市、成都市錦江區(qū)、屯昌縣新興鎮(zhèn)
湛江市雷州市、衡陽市南岳區(qū)、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、遵義市湄潭縣、廣西梧州市蒼梧縣、蚌埠市固鎮(zhèn)縣
張掖市臨澤縣、天津市寶坻區(qū)、淮北市烈山區(qū)、連云港市連云區(qū)、雙鴨山市尖山區(qū)、晉中市左權(quán)縣、文昌市重興鎮(zhèn)、咸陽市秦都區(qū)
朔州市山陰縣、渭南市合陽縣、雙鴨山市四方臺區(qū)、重慶市萬州區(qū)、瀘州市江陽區(qū)、廣西桂林市荔浦市、怒江傈僳族自治州瀘水市、十堰市鄖陽區(qū)、酒泉市肅北蒙古族自治縣、淮南市謝家集區(qū)
貴陽市開陽縣、焦作市馬村區(qū)、恩施州建始縣、晉中市和順縣、韶關(guān)市曲江區(qū)
楚雄姚安縣、天津市武清區(qū)、廣州市越秀區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正藍(lán)旗、安康市寧陜縣、廣西北海市銀海區(qū)、昭通市魯?shù)榭h、杭州市余杭區(qū)
菏澤市牡丹區(qū)、茂名市電白區(qū)、呂梁市興縣、江門市江海區(qū)、長沙市寧鄉(xiāng)市
運(yùn)城市芮城縣、鄭州市上街區(qū)、河源市源城區(qū)、大理彌渡縣、海口市秀英區(qū)、濟(jì)南市天橋區(qū)、南昌市東湖區(qū)、南通市如東縣、韶關(guān)市武江區(qū)、張家界市武陵源區(qū)
安康市白河縣、甘南卓尼縣、北京市門頭溝區(qū)、上海市普陀區(qū)、大同市天鎮(zhèn)縣
運(yùn)城市臨猗縣、遵義市赤水市、黃南尖扎縣、揚(yáng)州市高郵市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市伊金霍洛旗、安順市西秀區(qū)、呂梁市嵐縣、平?jīng)鍪徐`臺縣、儋州市光村鎮(zhèn)、瓊海市石壁鎮(zhèn)
榆林市神木市、陽江市江城區(qū)、黃岡市浠水縣、天津市北辰區(qū)、聊城市東阿縣、青島市即墨區(qū)、普洱市寧洱哈尼族彝族自治縣、新鄉(xiāng)市牧野區(qū)、邵陽市雙清區(qū)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)
洛陽市偃師區(qū)、遂寧市大英縣、自貢市富順縣、昆明市呈貢區(qū)、成都市大邑縣
東方市天安鄉(xiāng)、揚(yáng)州市邗江區(qū)、煙臺市福山區(qū)、中山市板芙鎮(zhèn)、潮州市饒平縣、銅仁市玉屏侗族自治縣、贛州市龍南市、吉林市樺甸市、鶴崗市工農(nóng)區(qū)
撫州市崇仁縣、楚雄大姚縣、廣西桂林市陽朔縣、常德市桃源縣、西寧市城西區(qū)、寧波市余姚市、遼陽市文圣區(qū)
平?jīng)鍪袥艽h、青島市即墨區(qū)、阜陽市臨泉縣、吉林市舒蘭市、安慶市懷寧縣、樂山市峨眉山市、福州市福清市、德州市臨邑縣、中山市大涌鎮(zhèn)、安順市普定縣
撫州市黎川縣、運(yùn)城市萬榮縣、景德鎮(zhèn)市樂平市、內(nèi)蒙古呼和浩特市回民區(qū)、遵義市習(xí)水縣、安康市漢濱區(qū)、十堰市竹溪縣、通化市輝南縣、西安市鄠邑區(qū)、池州市東至縣
黃石市下陸區(qū)、荊州市公安縣、懷化市中方縣、九江市都昌縣、廣西賀州市平桂區(qū)、廣西柳州市融安縣、臨沂市河?xùn)|區(qū)
南京市鼓樓區(qū)、慶陽市華池縣、北京市昌平區(qū)、菏澤市鄆城縣、信陽市商城縣、?？谑旋埲A區(qū)、南陽市鄧州市、貴陽市云巖區(qū)、涼山喜德縣、延邊琿春市
贛州市上猶縣、臨汾市古縣、郴州市安仁縣、玉溪市易門縣、南平市松溪縣、玉溪市峨山彝族自治縣、漢中市留壩縣、臨汾市侯馬市、隨州市廣水市、溫州市龍港市
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鄭州市管城回族區(qū)、揭陽市普寧市、荊州市江陵縣、廣西柳州市柳北區(qū)、重慶市永川區(qū)、西安市藍(lán)田縣、四平市伊通滿族自治縣、遼陽市燈塔市、東莞市石龍鎮(zhèn)、蕪湖市鳩江區(qū)
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點(diǎn)值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點(diǎn)文件和首批項(xiàng)目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機(jī)構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正積極推動首批項(xiàng)目落地。
“《通知》是落實(shí)和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。《上海市推進(jìn)國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項(xiàng)內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點(diǎn)的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機(jī)制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點(diǎn)值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項(xiàng)條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財(cái)產(chǎn)”專項(xiàng)標(biāo)識，體現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進(jìn)的重要事項(xiàng)。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當(dāng)前不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價值與空間?！睏钕楸硎尽?/p>
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點(diǎn)在北京試點(diǎn)基礎(chǔ)上的改進(jìn)是顯而易見的，但部分北京試點(diǎn)的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進(jìn)行套利的空間，”唐潮認(rèn)為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進(jìn)來解決?！?/p>
就共性而言，唐潮分析，兩地試點(diǎn)方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費(fèi)問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報(bào)道，信托財(cái)產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補(bǔ)充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財(cái)產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實(shí)施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作，標(biāo)志著我國信托財(cái)產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記項(xiàng)目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機(jī)構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨(dú)、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)最終得以實(shí)現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項(xiàng)服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財(cái)產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實(shí)施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實(shí)資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財(cái)富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財(cái)產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財(cái)產(chǎn)的登記試點(diǎn)創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點(diǎn)工作的有序推進(jìn)，全國統(tǒng)一的信托財(cái)產(chǎn)登記制度體系及配套實(shí)施細(xì)則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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