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41億賣(mài)掉功德寺地塊65%股權(quán),越秀地產(chǎn)全國(guó)化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

近日,越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),其非全資附屬公司武漢康景實(shí)業(yè)投資有限公司以41.49億元的價(jià)格,將北京海臻置業(yè)有限公司65%的股權(quán)出售給華潤(rùn)置地旗下公司。

據(jù)悉,北京海臻置業(yè)是越秀地產(chǎn)旗下持有海淀區(qū)功德寺002地塊的項(xiàng)目公司,該地塊于去年11月由越秀地產(chǎn)以63.825億元競(jìng)得,樓面價(jià)高達(dá)7.16萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到15%。

對(duì)于此次交易,越秀地產(chǎn)表示,主要是為了迅速回收資本,提升資本周轉(zhuǎn)效率,支持新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及拓展,增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,所得款項(xiàng)將用于作對(duì)核心業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)發(fā)展的再投資用途。

這一交易看似突然,實(shí)則有跡可循。

早在去年拿地后,越秀就已經(jīng)將65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地下屬公司,本次公告披露交易中的金額也剛好對(duì)應(yīng)拿地成本的65%。相當(dāng)于華潤(rùn)置地以資金方身份提前“鎖定”股權(quán),而越秀地產(chǎn)則以退為進(jìn),保留操盤(pán)權(quán)、回籠資金,雙方從而對(duì)項(xiàng)目形成事實(shí)上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

從土拍盛宴到海淀神盤(pán)

去年11月5日,北京海淀區(qū)功德寺棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的兩宗地塊(編號(hào)001、002)引發(fā)房企激烈角逐。

兩地塊中間僅相隔一條馬路,其中001地塊靠西,土地面積約3.47萬(wàn)平方米,建筑規(guī)模約7.28萬(wàn)平方米;002地塊靠東,土地面積約4.25萬(wàn)平方米,建筑規(guī)模約8.92萬(wàn)平方米,兩宗地塊容積率相同為2.1,銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬(wàn)/平方米(±8%)。

地塊的稀缺性源于其區(qū)位價(jià)值,北接中關(guān)村軟件園,南鄰清華、北大,疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。周邊二手房如西山壹號(hào)院掛牌價(jià)超12萬(wàn)元/平方米,新房中海樹(shù)村地塊預(yù)期售價(jià)更達(dá)15萬(wàn)元/平方米,價(jià)格倒掛明顯。這種“黃金三角”的地理格局,使其被業(yè)內(nèi)視為“海淀最后的高端改善凈土”。

也因如此,在競(jìng)拍當(dāng)日,吸引了越秀、華潤(rùn)、綠城、中海等7家頭部房企角逐,競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

最終,越秀地產(chǎn)以63.83億元觸頂成交拿下了002號(hào)地塊,綠城則以51.75億元競(jìng)得001號(hào)地塊,兩地塊總成交額達(dá)到了115.58億元。

而在地塊摘牌后不久,這兩宗地就先后進(jìn)行了一次股權(quán)質(zhì)押。

41億賣(mài)掉功德寺地塊65%股權(quán),越秀地產(chǎn)全國(guó)化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)

先是綠城將西區(qū)001地塊50%的股權(quán)質(zhì)押給了越秀,而后是越秀將東區(qū)002地塊65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地,也為此次交易埋下了伏筆。

另外,從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看,速度也非???。

越秀在拿地后一個(gè)月便完成項(xiàng)目公司設(shè)立、規(guī)劃公示及展廳開(kāi)放。002地塊項(xiàng)目的備案名為“和樾望雲(yún)”,001地塊備案名為“和樾玉鳴”。

今年3月21日,兩個(gè)項(xiàng)目同日開(kāi)盤(pán)。和樾望雲(yún)憑借“越秀+華潤(rùn)”國(guó)央企的雙重背書(shū),開(kāi)盤(pán)當(dāng)日吸引超4000組客戶(hù),1分鐘銷(xiāo)售額就突破85億元。雙盤(pán)首日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售152億元,去化率超9成,創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)新高,成為今年樓市“小陽(yáng)春”的現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)案例。

規(guī)模與安全的平衡

對(duì)于越秀地產(chǎn)而言,這場(chǎng)交易既是戰(zhàn)略博弈下的平衡,也是主動(dòng)求變。

自2021年首入北京后,越秀地產(chǎn)近兩年來(lái)通過(guò)“聯(lián)合開(kāi)發(fā)+高周轉(zhuǎn)”模式加速布局。

從2021年懷柔“懷山府”項(xiàng)目試水,到2023年以79億元總價(jià)斬獲香山地塊,首次進(jìn)入五環(huán)內(nèi)核心區(qū),再到2024年在海淀連落兩子,越秀在北京也慢慢站穩(wěn)腳跟,資金投入也從“試水”轉(zhuǎn)向“重倉(cāng)”。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,越秀地產(chǎn)2024年權(quán)益投資額達(dá)294.6億元,其中投向北京、上海、廣州三個(gè)一線(xiàn)城市的資金占比超過(guò)了80%,在這之中北京單城投資93億元,占比最高,達(dá)到31.6%。

從銷(xiāo)售回報(bào)來(lái)看,中指研究院統(tǒng)計(jì)的北京房企銷(xiāo)售排行榜顯示,2024年越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額為104.25億元,雖然進(jìn)入TOP15,但距離其去年中期業(yè)績(jī)會(huì)所定下的北京單城120億銷(xiāo)售目標(biāo),仍有差距。

在高手如林的北京市場(chǎng),華潤(rùn)、中海等頭部型房企已深耕多年,2024年華潤(rùn)置地北京銷(xiāo)售額達(dá)284.6億元,中海達(dá)426.8億元。作為粵派房企,越秀在產(chǎn)品本地化、政府資源對(duì)接等方面仍需磨合,才能將“根”扎穩(wěn)。

根據(jù)越秀地產(chǎn)的計(jì)劃,2025年要在一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市投入300億元權(quán)益資金。

在行業(yè)深度調(diào)整期,這一擴(kuò)張的邏輯在于其國(guó)企背景的融資優(yōu)勢(shì)和對(duì)財(cái)務(wù)安全墊的信心。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2024年末,越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債為1038.9億元,其中短債占比僅為22%;加權(quán)融資成本為3.49%,顯著低于行業(yè)平均水平,且三道紅線(xiàn)連續(xù)五年保持全綠檔

41億賣(mài)掉功德寺地塊65%股權(quán),越秀地產(chǎn)全國(guó)化的“進(jìn)與退”|界面新聞 · 地產(chǎn)

然而,高能級(jí)市場(chǎng)的布局亦伴隨隱憂(yōu),高成本壓力與本土化挑戰(zhàn)下,越秀也需要適當(dāng)戰(zhàn)略收縮,以達(dá)到“規(guī)模與安全”的平衡。

以功德寺地塊為例,7.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)疊加10.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià),若獨(dú)立開(kāi)發(fā)需沉淀數(shù)十億資金。而且目前項(xiàng)目的大部分建設(shè)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)接近完成,已進(jìn)入尾盤(pán)階段,選擇出售股權(quán)既可快速回血41.49億元用于新項(xiàng)目拓展,維持整體資金鏈的穩(wěn)定,又能借助華潤(rùn)的資金與品牌加持,增強(qiáng)區(qū)域存在感,一舉雙得。

“此次出售股權(quán)也說(shuō)明雙方在持續(xù)優(yōu)化合作模式,通過(guò)股權(quán)出售,兩家企業(yè)可以進(jìn)一步明確雙方在項(xiàng)目中的權(quán)益和責(zé)任。其本質(zhì)上就是資源整合、技術(shù)共享、市場(chǎng)推廣等方面的協(xié)同與共贏。類(lèi)似合作模式是值得肯定的”,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。

行業(yè)變局下的“抱團(tuán)取暖”

類(lèi)似功德寺地塊這樣的股權(quán)交易在近幾年的行業(yè)中并不少見(jiàn)。

當(dāng)下,房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地成本高企、融資成本分化加劇、去化周期延長(zhǎng)等多重挑戰(zhàn),這種“拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)時(shí)合作”的模式,既能分?jǐn)傎Y金壓力,又能整合各方優(yōu)勢(shì)資源,形成利益共同體

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合,人們往往會(huì)陷入一種誤區(qū),即大吞小’、‘好吞差’。但是對(duì)于各類(lèi)優(yōu)質(zhì)和平級(jí)企業(yè)之間,類(lèi)似資源整合也完全有必要且有市場(chǎng)”,嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。

尤其是一線(xiàn)城市核心區(qū)域的一些大型項(xiàng)目,總價(jià)動(dòng)輒超百億,疊加“三道紅線(xiàn)”政策,房企資金調(diào)配能力面臨極限,而通過(guò)股權(quán)出售、聯(lián)合體形式拿地等操作,也可以更好地促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源整合。

再加上,近期現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的加速探索、落地,也對(duì)房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2019年以來(lái),商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占商品住宅銷(xiāo)售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%,提升了23個(gè)百分點(diǎn),而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。

克而瑞研究指出,現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房企的影響,一是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大,涉及到融資模式的變革;二是開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度放緩,會(huì)倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶(hù)研究,才能提供更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

還有就是,經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰也會(huì)加速企業(yè)整合,“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”更加難以為繼,資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力,大型房企市場(chǎng)份額也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

此外,證監(jiān)會(huì)也在近期正式對(duì)外公布了實(shí)施修訂后的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》,進(jìn)一步說(shuō)明資源整合成為后續(xù)行業(yè)的重要趨勢(shì),房企也要抓住機(jī)會(huì)充分用足用好政策,通過(guò)盤(pán)活存量來(lái)增強(qiáng)現(xiàn)金流。

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