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丹東市鳳城市、贛州市贛縣區(qū)、呂梁市方山縣、呂梁市文水縣、商洛市商南縣、儋州市新州鎮(zhèn)、商丘市民權(quán)縣、長治市沁源縣、廣西百色市右江區(qū)
宜昌市秭歸縣、黔南福泉市、新鄉(xiāng)市長垣市、運城市絳縣、文昌市龍樓鎮(zhèn)、西寧市城東區(qū)、鐵嶺市昌圖縣、鹽城市亭湖區(qū)、貴陽市清鎮(zhèn)市、貴陽市南明區(qū)
六安市霍山縣、寧德市柘榮縣、遵義市紅花崗區(qū)、寧夏吳忠市青銅峽市、撫順市新賓滿族自治縣、郴州市嘉禾縣、畢節(jié)市納雍縣、齊齊哈爾市克山縣
南平市松溪縣、郴州市宜章縣、黃石市鐵山區(qū)、臨滄市永德縣、六盤水市水城區(qū)
北京市西城區(qū)、晉中市平遙縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、杭州市濱江區(qū)、郴州市汝城縣、廣西玉林市博白縣
天津市南開區(qū)、臨汾市古縣、北京市大興區(qū)、海西蒙古族都蘭縣、撫順市東洲區(qū)、濟寧市金鄉(xiāng)縣
漳州市薌城區(qū)、黑河市遜克縣、撫順市東洲區(qū)、咸陽市乾縣、重慶市潼南區(qū)、自貢市自流井區(qū)、周口市鹿邑縣、大慶市林甸縣
沈陽市法庫縣、德州市武城縣、惠州市惠陽區(qū)、迪慶維西傈僳族自治縣、金華市武義縣
甘孜理塘縣、武漢市洪山區(qū)、忻州市靜樂縣、懷化市通道侗族自治縣、東方市三家鎮(zhèn)、漯河市郾城區(qū)、西安市長安區(qū)、聊城市東阿縣、海北剛察縣
內(nèi)蒙古巴彥淖爾市杭錦后旗、重慶市開州區(qū)、臨沂市費縣、咸陽市淳化縣、延安市延長縣、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、甘孜鄉(xiāng)城縣、孝感市應城市、蘇州市太倉市、黃岡市麻城市
寧夏石嘴山市平羅縣、信陽市新縣、漳州市漳浦縣、雙鴨山市嶺東區(qū)、文山文山市、六盤水市鐘山區(qū)、湘西州保靖縣、寧波市奉化區(qū)
漳州市長泰區(qū)、揭陽市普寧市、湘西州保靖縣、溫州市樂清市、常州市新北區(qū)、內(nèi)江市隆昌市、珠海市斗門區(qū)、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、運城市萬榮縣
漢中市洋縣、麗水市遂昌縣、荊州市沙市區(qū)、張掖市山丹縣、廣西欽州市欽北區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、牡丹江市綏芬河市、德州市慶云縣
吉安市永豐縣、濱州市陽信縣、杭州市西湖區(qū)、大慶市大同區(qū)、榆林市神木市、安慶市太湖縣、咸陽市永壽縣、屯昌縣西昌鎮(zhèn)、濰坊市高密市
南昌市西湖區(qū)、佛山市三水區(qū)、廣西賀州市富川瑤族自治縣、肇慶市懷集縣、渭南市合陽縣、洛陽市老城區(qū)、池州市東至縣、昭通市綏江縣、襄陽市老河口市、三明市寧化縣
臨汾市侯馬市、上饒市弋陽縣、惠州市博羅縣、牡丹江市寧安市、雙鴨山市寶清縣
宿遷市宿豫區(qū)、十堰市張灣區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)、遼陽市宏偉區(qū)、重慶市云陽縣、樂東黎族自治縣千家鎮(zhèn)、定安縣定城鎮(zhèn)、忻州市靜樂縣、綏化市肇東市
郴州市安仁縣、齊齊哈爾市訥河市、榆林市米脂縣、開封市杞縣、廣州市黃埔區(qū)、瓊海市潭門鎮(zhèn)、廣西桂林市雁山區(qū)、黔東南臺江縣、朔州市平魯區(qū)、阜新市海州區(qū)
漢中市佛坪縣、南平市浦城縣、東莞市企石鎮(zhèn)、瓊海市萬泉鎮(zhèn)、臨滄市鳳慶縣、內(nèi)蒙古赤峰市寧城縣、昭通市綏江縣、錦州市古塔區(qū)
亳州市利辛縣、安陽市殷都區(qū)、大連市瓦房店市、鄭州市惠濟區(qū)、廣西玉林市容縣、新鄉(xiāng)市獲嘉縣、聊城市冠縣、文昌市昌灑鎮(zhèn)、儋州市光村鎮(zhèn)
廣安市廣安區(qū)、遼陽市燈塔市、黃岡市團風縣、九江市武寧縣、衡陽市祁東縣、運城市聞喜縣、達州市萬源市、鐵嶺市開原市
金華市永康市、大連市中山區(qū)、定安縣新竹鎮(zhèn)、東莞市寮步鎮(zhèn)、郴州市桂東縣、棗莊市山亭區(qū)、郴州市嘉禾縣、南陽市內(nèi)鄉(xiāng)縣、溫州市龍港市
南平市建陽區(qū)、嘉峪關市峪泉鎮(zhèn)、晉中市昔陽縣、中山市中山港街道、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟錫林浩特市、長沙市雨花區(qū)
伊春市嘉蔭縣、葫蘆島市綏中縣、酒泉市金塔縣、聊城市冠縣、廣西貴港市覃塘區(qū)、臺州市黃巖區(qū)、孝感市孝南區(qū)、安陽市龍安區(qū)、資陽市安岳縣
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南陽市南召縣、晉中市昔陽縣、眉山市東坡區(qū)、恩施州宣恩縣、聊城市陽谷縣、金昌市永昌縣、南京市江寧區(qū)、濱州市濱城區(qū)、淮安市淮安區(qū)、迪慶德欽縣
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內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、延安市延川縣、長沙市長沙縣、濰坊市奎文區(qū)、哈爾濱市呼蘭區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市固陽縣、內(nèi)蒙古通遼市扎魯特旗、濮陽市濮陽縣
蕪湖市灣沚區(qū)、陵水黎族自治縣三才鎮(zhèn)、達州市渠縣、廣西玉林市興業(yè)縣、內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗
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淄博市張店區(qū)、平頂山市郟縣、盤錦市興隆臺區(qū)、長治市武鄉(xiāng)縣、定安縣龍門鎮(zhèn)、青島市嶗山區(qū)
白沙黎族自治縣打安鎮(zhèn)、本溪市平山區(qū)、鄭州市新鄭市、南通市崇川區(qū)、南陽市南召縣、臨汾市襄汾縣、九江市廬山市
咸陽市涇陽縣、馬鞍山市和縣、黃岡市團風縣、慶陽市鎮(zhèn)原縣、臨沂市莒南縣、畢節(jié)市七星關區(qū)、南充市蓬安縣、景德鎮(zhèn)市浮梁縣
樂山市沐川縣、清遠市英德市、長春市雙陽區(qū)、麗水市青田縣、樂山市井研縣、河源市東源縣、茂名市電白區(qū)、營口市老邊區(qū)
東莞市望牛墩鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江市揚中市、中山市南區(qū)街道、廣西賀州市富川瑤族自治縣、重慶市奉節(jié)縣
上饒市玉山縣、煙臺市福山區(qū)、慶陽市環(huán)縣、內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市、松原市乾安縣、岳陽市岳陽縣、貴陽市烏當區(qū)、廣元市昭化區(qū)、安康市嵐皋縣
湘潭市湘鄉(xiāng)市、信陽市商城縣、重慶市大足區(qū)、樂山市井研縣、無錫市濱湖區(qū)、文昌市文城鎮(zhèn)
焦作市中站區(qū)、重慶市南川區(qū)、煙臺市萊陽市、重慶市武隆區(qū)、廣西來賓市金秀瑤族自治縣、黑河市嫩江市、海西蒙古族茫崖市、泉州市南安市
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上海七家信托公司可開展！不動產(chǎn)信托登記試點再下一城，準備如何？|界面新聞
界面新聞記者 | 張曉云
繼北京率先開閘不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海跟進啟動。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈，上海作為全國金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構(gòu)建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)管理的全鏈條堵點，有利于進一步推進上海全球資產(chǎn)管理中心建設，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設引領區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉(zhuǎn)發(fā)文件學習中。上海信托在界面新聞時采訪時表示，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍?！锻ㄖ愤m用范圍為上海轄內(nèi)信托機構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機構(gòu)，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國家金融監(jiān)管總局青島局，而非國家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性要求。《通知》明確規(guī)定對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務、委托人運用信托機制以及對交付的不動產(chǎn)標的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程?！锻ㄖ访鞔_了從預登記、信托文件簽訂、申請登記證明文件、辦理信托財產(chǎn)登記等不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機制?！锻ㄖ访鞔_試點信息共享機制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點在浦東率先落地等。
上海試點有何亮點？
此前，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強烈。
上海正策律師事務所律師魏峻軍在接受界面新聞記者表示，在該《通知》之前，委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司成為信托財產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動產(chǎn)交付信托后，權(quán)屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權(quán)和其他投資性權(quán)利。”最高人民法院民法典貫徹實施工作小組主編的《民法典總則編理解與適用》中對于“其他性投資權(quán)利”解讀為“主要包括信托、各種期權(quán)、多種財產(chǎn)組合的權(quán)利等，……”。也就是說基于該條款，信托權(quán)益是不同于我國傳統(tǒng)物權(quán)、債權(quán)二分法的一種特殊性權(quán)利。
那么，這種權(quán)利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權(quán)特點的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權(quán)利要側(cè)重體現(xiàn)信托權(quán)益偏向物權(quán)的公示性、排他性。通過不動產(chǎn)登記，明確該不動產(chǎn)目前的歸屬信托權(quán)屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動產(chǎn)信托登記試點的亮點之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國信托登記有限責任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點。
一是擴大適用范圍，豐富應用場景。《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務場景進行了適用規(guī)定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
二是閉環(huán)辦理流程，構(gòu)建完整周期。《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機制，多方共同推進。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責任公司的專業(yè)登記功能，同時明確六部門建立信息共享機制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進試點順利開展。
值得注意的是，此前北京相關發(fā)文機關為國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會。相比之下，上海的發(fā)文機關更多更完善，其中包含了國家稅務總局上海市稅務局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機關中在權(quán)屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎。上海市稅務局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動產(chǎn)信托登記試點工作，加快推進不動產(chǎn)信托登記試點案例落地，逐步完善相關法律法規(guī)體系，做好相關風險防范，更好發(fā)揮信托在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強上海國際金融中心的競爭力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準備如何？
上海此次跟進啟動不動產(chǎn)信托登記試點，各家信托公司準備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當于身后財產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進，監(jiān)管的態(tài)度較為謹慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對象為各類大型物業(yè)設施，將資產(chǎn)放進去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托?！币患疑虾］爟?nèi)信托公司業(yè)務人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時，上海信托已經(jīng)做好了準備。上海信托在接受界面新聞采訪時表示，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海信托認為，《通知》的發(fā)布將推動不動產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎?！锻ㄖ酚闪鶄€部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關部門的論證嚴謹，體現(xiàn)了上海市對該項工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對該項工作的大力支持?！锻ㄖ芳瓤紤]了不動產(chǎn)信托登記的設立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關問題。同時，《通知》鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等場景設計信托服務模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉(zhuǎn)發(fā)《通知》文件積極學習中。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
2025年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護”與“身后守護子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈。
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