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重慶市九龍坡區(qū)、天津市武清區(qū)、隴南市兩當(dāng)縣、淄博市高青縣、雞西市雞冠區(qū)
黔東南雷山縣、河源市紫金縣、成都市雙流區(qū)、麗江市永勝縣、迪慶德欽縣、鞍山市立山區(qū)、哈爾濱市道里區(qū)、東營市河口區(qū)
儋州市蘭洋鎮(zhèn)、宣城市涇縣、十堰市鄖西縣、長治市屯留區(qū)、六安市舒城縣
南陽市方城縣、中山市沙溪鎮(zhèn)、三門峽市陜州區(qū)、茂名市化州市、棗莊市山亭區(qū)
樂山市金口河區(qū)、臨汾市永和縣、天津市西青區(qū)、大理大理市、牡丹江市穆棱市
瓊海市中原鎮(zhèn)、伊春市豐林縣、廣西崇左市憑祥市、株洲市攸縣、十堰市張灣區(qū)
嘉興市南湖區(qū)、長治市沁縣、恩施州來鳳縣、九江市德安縣、儋州市峨蔓鎮(zhèn)、營口市老邊區(qū)、定西市安定區(qū)、棗莊市薛城區(qū)、寧夏中衛(wèi)市海原縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)、延邊和龍市、寧夏固原市隆德縣、荊門市鐘祥市、宜昌市伍家崗區(qū)
揚州市江都區(qū)、重慶市永川區(qū)、安康市旬陽市、廣西玉林市興業(yè)縣、天水市張家川回族自治縣、清遠(yuǎn)市佛岡縣
營口市西市區(qū)、濟南市商河縣、攀枝花市西區(qū)、商丘市民權(quán)縣、慶陽市正寧縣、咸寧市咸安區(qū)、佛山市順德區(qū)、廣西桂林市秀峰區(qū)
紅河紅河縣、齊齊哈爾市依安縣、沈陽市大東區(qū)、洛陽市伊川縣、曲靖市陸良縣、東莞市大嶺山鎮(zhèn)、陽泉市城區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市
臨夏和政縣、酒泉市金塔縣、泰安市泰山區(qū)、湛江市吳川市、洛陽市西工區(qū)
杭州市臨安區(qū)、懷化市麻陽苗族自治縣、江門市開平市、阜陽市界首市、涼山西昌市、保山市騰沖市、蚌埠市五河縣
長治市潞州區(qū)、天津市紅橋區(qū)、廣西賀州市八步區(qū)、遂寧市船山區(qū)、襄陽市樊城區(qū)、潮州市湘橋區(qū)
岳陽市平江縣、渭南市白水縣、阜陽市太和縣、蘭州市城關(guān)區(qū)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、撫州市樂安縣、九江市潯陽區(qū)
重慶市開州區(qū)、惠州市博羅縣、肇慶市廣寧縣、肇慶市懷集縣、福州市羅源縣、鶴壁市淇濱區(qū)、臨沂市費縣、焦作市山陽區(qū)
日照市莒縣、寧夏吳忠市鹽池縣、大連市甘井子區(qū)、九江市都昌縣、北京市平谷區(qū)、達州市開江縣、韶關(guān)市始興縣
濟寧市梁山縣、東莞市長安鎮(zhèn)、黃岡市英山縣、玉溪市峨山彝族自治縣、廣州市番禺區(qū)、儋州市那大鎮(zhèn)、株洲市淥口區(qū)、天津市武清區(qū)
揚州市儀征市、汕尾市城區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市滿洲里市、樂山市井研縣、濰坊市安丘市、宜昌市興山縣、宜春市奉新縣、廣州市南沙區(qū)
九江市濂溪區(qū)、臨汾市永和縣、平頂山市魯山縣、南平市邵武市、達州市開江縣、榆林市靖邊縣
恩施州建始縣、日照市莒縣、成都市都江堰市、廣西賀州市富川瑤族自治縣、宜春市銅鼓縣、宜賓市翠屏區(qū)、湛江市坡頭區(qū)
九江市修水縣、東莞市塘廈鎮(zhèn)、甘孜巴塘縣、中山市五桂山街道、新鄉(xiāng)市衛(wèi)輝市
內(nèi)蒙古通遼市庫倫旗、南京市棲霞區(qū)、漳州市華安縣、天水市張家川回族自治縣、重慶市梁平區(qū)、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、吉安市吉州區(qū)、儋州市排浦鎮(zhèn)、佳木斯市樺南縣
內(nèi)蒙古通遼市科爾沁區(qū)、晉中市和順縣、東莞市虎門鎮(zhèn)、許昌市魏都區(qū)、遵義市桐梓縣、大同市新榮區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達拉特旗、九江市廬山市、臨汾市安澤縣、廣州市番禺區(qū)
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重慶市潼南區(qū)、東莞市常平鎮(zhèn)、眉山市丹棱縣、咸陽市禮泉縣、益陽市沅江市
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三明市尤溪縣、岳陽市臨湘市、黔東南岑鞏縣、麗水市慶元縣、周口市西華縣、煙臺市龍口市、上海市崇明區(qū)、咸寧市咸安區(qū)、昆明市晉寧區(qū)
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玉樹治多縣、丹東市振安區(qū)、寶雞市扶風(fēng)縣、黔東南施秉縣、黔南都勻市、漯河市召陵區(qū)、瀘州市古藺縣、池州市青陽縣、濰坊市壽光市
寧夏銀川市永寧縣、丹東市鳳城市、西安市碑林區(qū)、晉中市榆次區(qū)、東莞市石排鎮(zhèn)、佛山市順德區(qū)、哈爾濱市巴彥縣、畢節(jié)市金沙縣
福州市長樂區(qū)、遵義市赤水市、內(nèi)蒙古興安盟突泉縣、東方市東河鎮(zhèn)、黔南三都水族自治縣、達州市宣漢縣、萬寧市和樂鎮(zhèn)
果洛達日縣、黔南長順縣、懷化市洪江市、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、茂名市化州市、南昌市青山湖區(qū)、郴州市蘇仙區(qū)、徐州市沛縣、綿陽市鹽亭縣
新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、昆明市晉寧區(qū)、錦州市凌河區(qū)、揚州市寶應(yīng)縣、滁州市鳳陽縣、長沙市瀏陽市
南充市順慶區(qū)、巴中市巴州區(qū)、金昌市永昌縣、周口市扶溝縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達拉特旗、上海市徐匯區(qū)、臨滄市鎮(zhèn)康縣、廣西來賓市忻城縣、天水市張家川回族自治縣、馬鞍山市含山縣
廣西梧州市藤縣、本溪市南芬區(qū)、廣西防城港市防城區(qū)、岳陽市云溪區(qū)、許昌市魏都區(qū)、揚州市儀征市、洛陽市西工區(qū)、陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)
韶關(guān)市乳源瑤族自治縣、廣西來賓市象州縣、廣州市南沙區(qū)、大理賓川縣、沈陽市鐵西區(qū)、哈爾濱市通河縣、成都市彭州市、菏澤市曹縣
荊門市東寶區(qū)、海西蒙古族德令哈市、洛陽市伊川縣、安康市漢陰縣、哈爾濱市道里區(qū)、大慶市讓胡路區(qū)、上饒市弋陽縣、廣西南寧市武鳴區(qū)
廣州市增城區(qū)、黔南獨山縣、黔西南貞豐縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市額爾古納市、上海市青浦區(qū)、宜春市上高縣、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗
平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)、內(nèi)蒙古包頭市九原區(qū)、甘孜白玉縣、連云港市連云區(qū)、麗江市寧蒗彝族自治縣
襄陽市樊城區(qū)、三門峽市靈寶市、樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、廣西北海市海城區(qū)、徐州市銅山區(qū)、白城市鎮(zhèn)賚縣、長治市襄垣縣
甘孜瀘定縣、孝感市孝南區(qū)、泰安市岱岳區(qū)、哈爾濱市道外區(qū)、昭通市昭陽區(qū)、黃山市屯溪區(qū)
濟寧市任城區(qū)、涼山鹽源縣、曲靖市麒麟?yún)^(qū)、中山市民眾鎮(zhèn)、廣西河池市羅城仫佬族自治縣、江門市新會區(qū)、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)
梅州市梅縣區(qū)、宜賓市興文縣、忻州市定襄縣、通化市東昌區(qū)、衡陽市耒陽市
長治市平順縣、達州市達川區(qū)、廣元市朝天區(qū)、太原市晉源區(qū)、廣西百色市平果市、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、廈門市海滄區(qū)
漳州市東山縣、寧夏銀川市靈武市、龍巖市永定區(qū)、焦作市沁陽市、漯河市召陵區(qū)、福州市閩侯縣
上饒市余干縣、遂寧市安居區(qū)、湘西州古丈縣、三明市建寧縣、金昌市永昌縣、宜昌市宜都市、黃岡市武穴市、綏化市安達市
溫州市樂清市、汕頭市龍湖區(qū)、濟寧市兗州區(qū)、南昌市南昌縣、贛州市南康區(qū)、汕頭市金平區(qū)、雅安市石棉縣、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、甘孜康定市、景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)
荊州市松滋市、怒江傈僳族自治州瀘水市、臨夏康樂縣、新鄉(xiāng)市延津縣、西安市蓮湖區(qū)、白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟，是提振消費的重要抓手之一。從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊藏著前所未有的變革與機遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟的市場規(guī)模持續(xù)擴大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計到2035年將達30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)?！?月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟前景廣闊，為了搶抓機遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達3.1億，占比22%，預(yù)計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大?！眳怯裆乇硎荆?0歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模將在2035年達到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)。”在易居（中國）控股有限公司董事局主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地。“要完善REITs的退出機制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運營者雙雙獲利?！?/p>
“中國經(jīng)濟很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施?！敖ㄗh政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造?！蓖瑫r，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海?！?/p>
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關(guān)系，在政策、經(jīng)濟、社會和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護床位政策的落實，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點等，“這幾個項目已經(jīng)實現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團，做規(guī)劃設(shè)計的時候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個在建的項目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點是靠近大社區(qū)，項目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上。”
姚春蘇指出，該項目引用很多先進的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計到選材、設(shè)計、后期的運營維護都能夠做到這點，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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