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陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、宜賓市翠屏區(qū)、安陽市林州市、宿州市碭山縣、淮南市鳳臺縣、攀枝花市鹽邊縣、臨汾市吉縣、江門市蓬江區(qū)、廣西河池市天峨縣、臨沂市蘭陵縣
宜昌市當(dāng)陽市、廣西桂林市龍勝各族自治縣、甘南迭部縣、泉州市金門縣、朔州市朔城區(qū)、太原市迎澤區(qū)、吉林市磐石市、黑河市北安市、信陽市新縣、許昌市建安區(qū)
揭陽市普寧市、果洛達日縣、河源市紫金縣、遼源市西安區(qū)、金昌市永昌縣、廣西桂林市雁山區(qū)、直轄縣仙桃市、昆明市嵩明縣、曲靖市富源縣
湘西州永順縣、紅河紅河縣、長春市農(nóng)安縣、德陽市羅江區(qū)、紅河蒙自市、宿遷市沭陽縣、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)
洛陽市孟津區(qū)、黔東南從江縣、中山市石岐街道、蘭州市皋蘭縣、清遠市連州市、揚州市邗江區(qū)、洛陽市欒川縣、贛州市章貢區(qū)
東營市河口區(qū)、臨夏臨夏縣、濟寧市曲阜市、呂梁市交口縣、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、濟寧市鄒城市、重慶市開州區(qū)、廣西防城港市防城區(qū)
咸陽市彬州市、嘉峪關(guān)市文殊鎮(zhèn)、連云港市東?？h、平?jīng)鍪腥A亭縣、沈陽市和平區(qū)、洛陽市欒川縣、泉州市晉江市、漳州市龍海區(qū)
涼山美姑縣、廣西南寧市青秀區(qū)、長沙市芙蓉區(qū)、伊春市烏翠區(qū)、煙臺市棲霞市、麗江市華坪縣
湛江市霞山區(qū)、商丘市寧陵縣、天津市北辰區(qū)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、滁州市瑯琊區(qū)、佳木斯市同江市、內(nèi)蒙古烏蘭察布市涼城縣、漢中市佛坪縣
廣西河池市宜州區(qū)、永州市新田縣、朔州市右玉縣、忻州市靜樂縣、五指山市毛陽、吉安市廬陵新區(qū)、東營市墾利區(qū)、淄博市周村區(qū)
萬寧市和樂鎮(zhèn)、常德市武陵區(qū)、中山市西區(qū)街道、洛陽市偃師區(qū)、遼陽市白塔區(qū)、鞍山市岫巖滿族自治縣、宜昌市長陽土家族自治縣
內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、紹興市上虞區(qū)、齊齊哈爾市龍沙區(qū)、貴陽市開陽縣、太原市迎澤區(qū)
安慶市桐城市、雞西市恒山區(qū)、蕪湖市繁昌區(qū)、開封市蘭考縣、宜春市奉新縣、邵陽市邵東市、大同市天鎮(zhèn)縣、文山麻栗坡縣
錦州市凌河區(qū)、臨沂市沂水縣、長治市平順縣、銅仁市碧江區(qū)、樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、黔南獨山縣、江門市鶴山市、北京市西城區(qū)、三亞市崖州區(qū)、鹽城市亭湖區(qū)
長治市武鄉(xiāng)縣、曲靖市馬龍區(qū)、鄭州市滎陽市、楚雄永仁縣、莆田市荔城區(qū)、信陽市平橋區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、昆明市嵩明縣、濟寧市嘉祥縣
澄邁縣中興鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古烏海市烏達區(qū)、十堰市竹山縣、甘孜稻城縣、漢中市佛坪縣、普洱市寧洱哈尼族彝族自治縣、洛陽市新安縣、北京市大興區(qū)、鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、鶴壁市山城區(qū)
曲靖市麒麟?yún)^(qū)、內(nèi)蒙古通遼市科爾沁左翼中旗、鶴崗市南山區(qū)、寶雞市岐山縣、長沙市天心區(qū)、廣西柳州市柳城縣、黃南河南蒙古族自治縣
溫州市泰順縣、紅河金平苗族瑤族傣族自治縣、天津市武清區(qū)、麗江市古城區(qū)、呂梁市嵐縣
隴南市宕昌縣、保山市騰沖市、開封市杞縣、洛陽市嵩縣、天津市寶坻區(qū)、上海市長寧區(qū)、海南共和縣、紅河河口瑤族自治縣、榆林市橫山區(qū)、廣西梧州市龍圩區(qū)
上海市松江區(qū)、臨滄市鳳慶縣、貴陽市花溪區(qū)、宜昌市枝江市、棗莊市薛城區(qū)
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南充市南部縣、吉安市泰和縣、贛州市龍南市、湘西州花垣縣、遼源市龍山區(qū)
煙臺市福山區(qū)、朝陽市建平縣、雅安市蘆山縣、襄陽市樊城區(qū)、德陽市中江縣、廣州市越秀區(qū)、韶關(guān)市乳源瑤族自治縣
南充市高坪區(qū)、榆林市米脂縣、新鄉(xiāng)市原陽縣、新鄉(xiāng)市鳳泉區(qū)、榆林市神木市、忻州市定襄縣、許昌市禹州市、白銀市會寧縣、南京市建鄴區(qū)
南充市儀隴縣、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、漳州市云霄縣、臨汾市霍州市、焦作市解放區(qū)
佛山市南海區(qū)、上海市浦東新區(qū)、六盤水市鐘山區(qū)、肇慶市端州區(qū)、遵義市余慶縣
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安康市漢陰縣、紹興市上虞區(qū)、南平市政和縣、常州市天寧區(qū)、遼陽市白塔區(qū)、綿陽市平武縣
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上海官宣啟動不動產(chǎn)信托登記，多個創(chuàng)新亮點值得關(guān)注|界面新聞
界面新聞記者 | 鄒文榕
繼北京完成不動產(chǎn)和股權(quán)信托登記試點文件和首批項目落地后，上海不動產(chǎn)信托登記試點工作也正式啟動。
5月27日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱：《通知》），明確自《通知》印發(fā)之日起上海轄區(qū)信托機構(gòu)可開展不動產(chǎn)信托登記試點工作一年。
界面新聞記者從上海信托處獲悉，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正積極推動首批項目落地。
“《通知》是落實和推動信托在上海國際金融建設(shè)和信托高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?！渡虾Ｊ型七M國際金融中心建設(shè)條例》和《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》都將不動產(chǎn)信托登記的相關(guān)工作納入，體現(xiàn)了國務(wù)院、國家金融監(jiān)管總局和上海市對于不動產(chǎn)信托登記的高度重視。本次不動產(chǎn)信托登記試點工作在上海破局，是助力上海國際金融中心建設(shè)中信托功能的有力體現(xiàn)?！鄙虾Ｐ磐蟹矫嫦蚪缑嫘侣動浾呋貜?fù)。
本次《通知》共四項內(nèi)容：一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍；二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求；三是規(guī)定了辦理流程；四是完善了其他配套機制。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，上海版“不動產(chǎn)信托登記”有多個亮點值得關(guān)注。
例如，在適用范圍部分，本次《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進行了適用規(guī)定；合規(guī)性方面，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在辦理流程方面，《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
其中，《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點；同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標(biāo)識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
此外，界面新聞記者關(guān)注到，相比于北京版本，上海版《通知》還增加了信托受益人可以申請辦理信托受益權(quán)證的內(nèi)容。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥向界面新聞記者分析，資產(chǎn)服務(wù)信托的信托受益權(quán)登記是一個全新的概念，也是業(yè)界正在討論與推進的重要事項。
“對于資產(chǎn)管理信托來說，信托受益權(quán)登記的目的主要是便于份額流轉(zhuǎn)，從這個角度來說，似乎對于資產(chǎn)服務(wù)信托來說受益權(quán)登記的價值不突出，但在當(dāng)前不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度不完善的情況下，信托受益權(quán)登記在資產(chǎn)服務(wù)信托領(lǐng)域也有討論的價值與空間?！睏钕楸硎?。
整體上看，功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮在接受界面新聞記者采訪時表示，本次上海試點在北京試點基礎(chǔ)上的改進是顯而易見的，但部分北京試點的遺留問題依然沒有解決。
“例如，《通知》要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動產(chǎn)信托登記的可能，同時也可能存在通過設(shè)立不動產(chǎn)信托回避限購政策進行套利的空間，”唐潮認(rèn)為，“相應(yīng)問題仍有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管跟進來解決?！?/p>
就共性而言，唐潮分析，兩地試點方案都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)是為了留出通過訴訟和執(zhí)行完成不動產(chǎn)信托登記的空間。
“同時，除兩份文件在稅費問題上尚沒有‘超預(yù)期’的解決方案外”，楊祥還提到，“兩份通知均僅規(guī)定在不動產(chǎn)權(quán)證書或（和）不動產(chǎn)登記簿上做注記，這對于外部第三人特別是有權(quán)查詢情況的交易主體來說還不太充分。
據(jù)界面新聞記者此前報道，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。
因缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。各地雖有批復(fù)性文件鼓勵開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，但正式實施文件始終未有發(fā)布。
不過，相關(guān)制度建設(shè)在2024年底迎來轉(zhuǎn)機。
2024年12月，北京率先啟動轄區(qū)內(nèi)信托機構(gòu)的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作，標(biāo)志著我國信托財產(chǎn)登記邁出關(guān)鍵一步。
2025年4月初，北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目正式落地，國投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。兩家機構(gòu)分別從特殊需要服務(wù)群體以及“422”（四位老人、夫妻雙獨、兩名子女）的典型家庭的底層需求出發(fā)，協(xié)助委托人完成了將不動產(chǎn)納入信托財產(chǎn)最終得以實現(xiàn)保障子女全生命周期權(quán)益的信托需求。
4月10日，北京金融監(jiān)管局與北京市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)股權(quán)信托財產(chǎn)登記試點政策，通知轄內(nèi)各單位做好北京市股權(quán)信托財產(chǎn)登記工作。中國信托登記有限責(zé)任公司也于4月15日發(fā)布了配套的通知。
4月16日，“中信信托-東方園林破產(chǎn)重整專項服務(wù)信托”在北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局順利完成股權(quán)信托財產(chǎn)登記，全國首例股權(quán)信托財產(chǎn)登記隨之誕生。
華北某信托公司信托經(jīng)理向界面新聞表示，信托"三分類"新規(guī)實施以來，監(jiān)管層圍繞行業(yè)發(fā)展出臺的系列政策導(dǎo)向愈發(fā)清晰：始終以推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為核心，持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)回歸信托本源，或者說引導(dǎo)行業(yè)做實資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)——利用信托制度，提供資產(chǎn)隔離、財富傳承、公益慈善、養(yǎng)老保障等功能。
而京滬兩地近期落地的信托財產(chǎn)登記相關(guān)政策文件，其核心意圖在于鼓勵信托公司深度拓展資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，積極探索股權(quán)、不動產(chǎn)等多元信托財產(chǎn)的登記試點創(chuàng)新。
“隨著京滬兩地試點工作的有序推進，全國統(tǒng)一的信托財產(chǎn)登記制度體系及配套實施細(xì)則有望加速落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供更堅實的制度支撐?！笔茉L人士提到。
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