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內(nèi)蒙古興安盟阿爾山市、邵陽市邵東市、成都市溫江區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市石拐區(qū)、大慶市肇源縣、北京市門頭溝區(qū)、梅州市興寧市、青島市萊西市、云浮市郁南縣、東莞市大嶺山鎮(zhèn)
合肥市瑤海區(qū)、中山市沙溪鎮(zhèn)、南平市建陽區(qū)、昭通市鎮(zhèn)雄縣、煙臺市龍口市、鹽城市鹽都區(qū)、信陽市羅山縣、雞西市雞冠區(qū)、南陽市南召縣
濰坊市諸城市、常德市武陵區(qū)、阜陽市潁上縣、駐馬店市泌陽縣、巴中市平昌縣、麗水市景寧畬族自治縣、咸陽市三原縣、黔西南貞豐縣、雅安市寶興縣
北京市門頭溝區(qū)、海南共和縣、吉安市青原區(qū)、大理南澗彝族自治縣、潮州市湘橋區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市白云鄂博礦區(qū)、珠海市金灣區(qū)、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、呂梁市方山縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)
漢中市略陽縣、深圳市羅湖區(qū)、哈爾濱市道外區(qū)、晉城市陵川縣、成都市青白江區(qū)、陽江市江城區(qū)、寧夏中衛(wèi)市海原縣、鷹潭市貴溪市、甘南瑪曲縣
惠州市博羅縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、文昌市重興鎮(zhèn)、哈爾濱市阿城區(qū)、九江市共青城市、保亭黎族苗族自治縣保城鎮(zhèn)、邵陽市綏寧縣
滁州市全椒縣、臺州市黃巖區(qū)、衡陽市衡南縣、白城市洮南市、大連市西崗區(qū)、哈爾濱市尚志市、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、贛州市會昌縣、麗江市華坪縣、寧波市北侖區(qū)
衡陽市衡陽縣、呂梁市文水縣、蘇州市吳江區(qū)、武威市涼州區(qū)、晉中市太谷區(qū)、揚(yáng)州市江都區(qū)、三明市寧化縣
重慶市南岸區(qū)、銅仁市石阡縣、開封市龍亭區(qū)、湛江市遂溪縣、營口市西市區(qū)、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、遵義市桐梓縣、三明市清流縣
曲靖市富源縣、洛陽市欒川縣、平?jīng)鍪谐缧趴h、麗水市云和縣、鄭州市上街區(qū)、撫州市崇仁縣、揚(yáng)州市儀征市、西安市蓮湖區(qū)
鶴崗市興安區(qū)、連云港市贛榆區(qū)、上海市閔行區(qū)、直轄縣天門市、內(nèi)蒙古赤峰市阿魯科爾沁旗、金華市金東區(qū)、聊城市茌平區(qū)、大同市天鎮(zhèn)縣、常德市澧縣
西寧市城西區(qū)、伊春市南岔縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗、白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、河源市和平縣、貴陽市觀山湖區(qū)
黃岡市黃州區(qū)、呂梁市交城縣、昭通市巧家縣、榆林市佳縣、遼陽市太子河區(qū)、中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、楚雄雙柏縣
阿壩藏族羌族自治州汶川縣、通化市柳河縣、衡陽市衡山縣、雅安市蘆山縣、成都市彭州市、攀枝花市仁和區(qū)、泉州市豐澤區(qū)、文山西疇縣、長春市雙陽區(qū)
樂山市市中區(qū)、撫州市黎川縣、漳州市云霄縣、平頂山市新華區(qū)、天津市薊州區(qū)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、廣西南寧市隆安縣、鹽城市建湖縣、銅川市王益區(qū)、儋州市海頭鎮(zhèn)
成都市邛崍市、寧夏石嘴山市大武口區(qū)、涼山喜德縣、內(nèi)江市東興區(qū)、永州市藍(lán)山縣
衡陽市常寧市、齊齊哈爾市拜泉縣、東方市三家鎮(zhèn)、東莞市中堂鎮(zhèn)、臺州市仙居縣、齊齊哈爾市訥河市、深圳市寶安區(qū)、陵水黎族自治縣黎安鎮(zhèn)、鄭州市鞏義市
延安市富縣、金華市武義縣、西雙版納勐海縣、溫州市蒼南縣、吉安市新干縣、池州市貴池區(qū)
重慶市南岸區(qū)、東莞市厚街鎮(zhèn)、三門峽市盧氏縣、宜昌市西陵區(qū)、新鄉(xiāng)市延津縣、張掖市高臺縣
內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、重慶市巴南區(qū)、宜昌市秭歸縣、湛江市麻章區(qū)、鶴壁市鶴山區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗
金華市武義縣、佛山市順德區(qū)、定西市岷縣、楚雄牟定縣、澄邁縣金江鎮(zhèn)
北京市平谷區(qū)、衡陽市珠暉區(qū)、南平市武夷山市、臨沂市河?xùn)|區(qū)、上饒市鉛山縣、寧夏銀川市興慶區(qū)、鄭州市鞏義市、商洛市商南縣
內(nèi)蒙古呼倫貝爾市阿榮旗、紹興市諸暨市、咸陽市乾縣、紹興市上虞區(qū)、廣西來賓市興賓區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、衢州市江山市、遵義市仁懷市、徐州市睢寧縣、菏澤市單縣
哈爾濱市雙城區(qū)、臨沂市蒙陰縣、贛州市南康區(qū)、洛陽市伊川縣、白沙黎族自治縣邦溪鎮(zhèn)、晉中市和順縣、達(dá)州市達(dá)川區(qū)、天津市河西區(qū)、寧夏吳忠市同心縣、汕尾市陸河縣
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黔東南施秉縣、定西市通渭縣、怒江傈僳族自治州福貢縣、銅川市王益區(qū)、遵義市正安縣、黔西南晴隆縣、濰坊市安丘市、德宏傣族景頗族自治州隴川縣
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齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、恩施州宣恩縣、黃山市祁門縣、成都市都江堰市、內(nèi)江市資中縣、宿州市靈璧縣
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上海七家信托公司可開展！不動產(chǎn)信托登記試點再下一城，準(zhǔn)備如何？|界面新聞
界面新聞記者 | 張曉云
繼北京率先開閘不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海跟進(jìn)啟動。
5月27日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》），明確上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托，自印發(fā)之日起試行一年。
多年來，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈，上海作為全國金融改革前沿陣地，歷來高度重視發(fā)揮好信托在居民財產(chǎn)保值增值和改善民生方面的功能。
《通知》通過構(gòu)建“多場景覆蓋+全流程閉環(huán)+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系，旨在破解不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)確權(quán)難這一核心問題，推動信托行業(yè)回歸本源，有效打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)管理的全鏈條堵點，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)，助推浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)。
據(jù)悉，本通知適用的信托公司為七家。界面新聞采訪了解到，多家信托公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備，但落地情況不一。有信托公司表示正在轉(zhuǎn)發(fā)文件學(xué)習(xí)中。上海信托在界面新聞時采訪時表示，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海7家信托可開展
《通知》主要包括四部分內(nèi)容：
一是明確了不動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托登記等定義以及本次試點的適用范圍?！锻ㄖ愤m用范圍為上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此外，還特別明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產(chǎn)慈善信托的適用情形。
界面新聞采訪了解到，雖然陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機(jī)構(gòu)，擁有青島和上海雙總部，但其監(jiān)管屬地為國家金融監(jiān)管總局青島局，而非國家金融監(jiān)管總局上海局，因此并不適用本通知。根據(jù)監(jiān)管屬地原則，本通知適用的信托公司為七家，分別為上海信托、中海信托、建元信托、華寶信托、愛建信托、中泰信托、華澳信托。但其中個別公司處于不正常展業(yè)狀態(tài)。
二是明確開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求。《通知》明確規(guī)定對受托人開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、委托人運(yùn)用信托機(jī)制以及對交付的不動產(chǎn)標(biāo)的的合法合規(guī)性要求。
三是規(guī)定了辦理流程?！锻ㄖ访鞔_了從預(yù)登記、信托文件簽訂、申請登記證明文件、辦理信托財產(chǎn)登記等不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記流程。
四是完善了其他配套機(jī)制。《通知》明確試點信息共享機(jī)制、司法保障、試行期限等，特別是明確浦東新區(qū)利用制度優(yōu)勢支持不動產(chǎn)信托登記試點在浦東率先落地等。
上海試點有何亮點？
此前，信托行業(yè)對完善信托財產(chǎn)登記制度、稅收優(yōu)惠制度等方面的呼吁強(qiáng)烈。
上海正策律師事務(wù)所律師魏峻軍在接受界面新聞記者表示，在該《通知》之前，委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司成為信托財產(chǎn)也沒有任何法律障礙，符合不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的一樣可以辦理。但不同的是，不動產(chǎn)交付信托后，權(quán)屬發(fā)生變更并沒有稅收層面的優(yōu)惠，這也是影響我國信托業(yè)發(fā)展的因素之一。
界面新聞采訪法律界人士了解到，根據(jù)《民法典》第一百二十五條“民事主體依法享有股權(quán)和其他投資性權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙嵤┕ぷ餍〗M主編的《民法典總則編理解與適用》中對于“其他性投資權(quán)利”解讀為“主要包括信托、各種期權(quán)、多種財產(chǎn)組合的權(quán)利等，……”。也就是說基于該條款，信托權(quán)益是不同于我國傳統(tǒng)物權(quán)、債權(quán)二分法的一種特殊性權(quán)利。
那么，這種權(quán)利如何表現(xiàn)特殊性，特別是兼具物權(quán)特點的那部分特殊性呢？
魏峻軍表示，這種權(quán)利要側(cè)重體現(xiàn)信托權(quán)益偏向物權(quán)的公示性、排他性。通過不動產(chǎn)登記，明確該不動產(chǎn)目前的歸屬信托權(quán)屬狀態(tài)。這也是此次上海開展不動產(chǎn)信托登記試點的亮點之一。
據(jù)了解，《通知》明確登記模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)有效隔離。《通知》明確通過中國信托登記有限責(zé)任公司進(jìn)行不動產(chǎn)信托產(chǎn)品登記和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的“雙重登記”模式開展不動產(chǎn)信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)移登記給受托人，并由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注記“信托財產(chǎn)”專項標(biāo)識，體現(xiàn)信托財產(chǎn)獨立性，實現(xiàn)其與委托人、受托人固有資產(chǎn)相隔離。
除此之外，《通知》還有三大亮點。
一是擴(kuò)大適用范圍，豐富應(yīng)用場景。《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進(jìn)行了適用規(guī)定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點。
二是閉環(huán)辦理流程，構(gòu)建完整周期。《通知》構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及了從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。
三是創(chuàng)新協(xié)同機(jī)制，多方共同推進(jìn)。《通知》由市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務(wù)局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府等部門聯(lián)合發(fā)文，涵蓋了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記各環(huán)節(jié)所涉及的有關(guān)部門，有效發(fā)揮中國信托登記有限責(zé)任公司的專業(yè)登記功能，同時明確六部門建立信息共享機(jī)制，有利于發(fā)揮各方合力共同推進(jìn)試點順利開展。
值得注意的是，此前北京相關(guān)發(fā)文機(jī)關(guān)為國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會。相比之下，上海的發(fā)文機(jī)關(guān)更多更完善，其中包含了國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局。
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)文機(jī)關(guān)中在權(quán)屬登記層面上的完善，才能為后續(xù)改革奠定基礎(chǔ)。上海市稅務(wù)局成為聯(lián)合發(fā)文單位之一，給后續(xù)的稅收政策一定的想象空間。
據(jù)了解，下一步，上海將做好不動產(chǎn)信托登記試點工作，加快推進(jìn)不動產(chǎn)信托登記試點案例落地，逐步完善相關(guān)法律法規(guī)體系，做好相關(guān)風(fēng)險防范，更好發(fā)揮信托在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強(qiáng)上海國際金融中心的競爭力和影響力。
上海轄內(nèi)信托公司準(zhǔn)備如何？
上海此次跟進(jìn)啟動不動產(chǎn)信托登記試點，各家信托公司準(zhǔn)備如何？
多家上海轄內(nèi)信托公司內(nèi)部人士均向界面新聞透露，公司前期已在公司內(nèi)部發(fā)通知給部門，希望有適合的項目推薦和儲備。
“據(jù)我了解，我們公司目前沒有合適的項目。日常工作中遇到，上海有很多老人家庭有需求想將房子放進(jìn)信托，這樣能避免后續(xù)養(yǎng)老過程中家庭成員瑣事糾紛，相當(dāng)于身后財產(chǎn)安排，但此次《通知》并沒有在稅收等政策上做較大推進(jìn)，監(jiān)管的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，怕步子太大被某些人群‘鉆了空子’。另外較為適合的對象為各類大型物業(yè)設(shè)施，將資產(chǎn)放進(jìn)去的稅收可以‘一事一議’，這方面可以看看股東資源豐富的陸家嘴信托和上海信托?！币患疑虾］爟?nèi)信托公司業(yè)務(wù)人士向界面新聞表示。
但接近陸家嘴信托人士向界面新聞表示，雖然該公司為上海和青島雙總部，但《通知》的發(fā)布單位為國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局，而其監(jiān)管單位為國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局，因此政策上目前還不允許其參與。
與此同時，上海信托已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。上海信托在接受界面新聞采訪時表示，先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動首批項目落地。
上海信托認(rèn)為，《通知》的發(fā)布將推動不動產(chǎn)信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設(shè)和信托行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)?！锻ㄖ酚闪鶄€部門聯(lián)合發(fā)布，涉及到金融、規(guī)資、稅務(wù)、民政和浦東新區(qū)政府，這體現(xiàn)上海相關(guān)部門的論證嚴(yán)謹(jǐn)，體現(xiàn)了上海市對該項工作的高度重視，體現(xiàn)了各部門對該項工作的大力支持?！锻ㄖ芳瓤紤]了不動產(chǎn)信托登記的設(shè)立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關(guān)問題。同時，《通知》鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等場景設(shè)計信托服務(wù)模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應(yīng)用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應(yīng)用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。
另有幾家信托公司人士向界面新聞表示，正在轉(zhuǎn)發(fā)《通知》文件積極學(xué)習(xí)中。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，率先破局不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
2025年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)“零突破”。其中國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)?“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈。
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