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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟，是提振消費的重要抓手之一。從被動應對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊藏著前所未有的變革與機遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟的市場規(guī)模持續(xù)擴大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預計到2035年將達30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復旦大學老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟前景廣闊，為了搶抓機遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當前國家倡導關懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達3.1億，占比22%，預計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大?！眳怯裆乇硎?，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達到7.4億，占總人口的一半以上。
據(jù)復旦大學老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模將在2035年達到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關乎民生福祉，更成為檢驗城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟當中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟當中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)。”在易居（中國）控股有限公司董事局主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認為，銀發(fā)人居更應該強調(diào)的是居住與服務，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地。“要完善REITs的退出機制，租售并舉，以舊換新，讓建設者和運營者雙雙獲利?！?/p>
“中國經(jīng)濟很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的。”周忻建議，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設面向銀發(fā)人群的配套設施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務設施?！敖ㄗh政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造。”同時，也需要利用智能化技術打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海?！?/p>
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的關鍵增長點。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關系，在政策、經(jīng)濟、社會和技術層面的關系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關懷的溫度同頻共振的理念，并在實踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護床位政策的落實，社區(qū)綜合為老服務中心、長者照護之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點等，“這幾個項目已經(jīng)實現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設已經(jīng)形成了政策引領、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總人口，有近45%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進老年友好型社區(qū)的建設、積極構建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設施REITs項目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領域項目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應對老齡化提供上海方案?！?/p>
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務機構來承擔。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團的大盤，旁邊是住宅，周邊有學校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進來、把服務送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團，做規(guī)劃設計的時候往往有學校配套，也有養(yǎng)老設施的配套?！?/p>
另一個在建的項目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點是靠近大社區(qū)，項目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項目引用很多先進的建設理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務，從規(guī)劃設計到選材、設計、后期的運營維護都能夠做到這點，市場十分關注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細化，只有精準把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務體系，才能在這片藍海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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