界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
48座商場(chǎng)集體出讓?zhuān)嗥鸸蓹?quán)凍結(jié)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)。
近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)啟了近兩年最大的一筆交易。據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局披露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將一次性出手旗下48座自持的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，買(mǎi)家為太盟、騰訊、京東等“熟人”投資者。
此次出售涉及大連萬(wàn)達(dá)直接或間接持有的48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司100%股權(quán)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)交易金額高達(dá)500億元。目前，該筆交易已獲批準(zhǔn)。
這場(chǎng)交易不僅對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)十分重要，市場(chǎng)關(guān)注度也不斷增高，“王健林再賣(mài)48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”等相關(guān)話(huà)題在5月26日沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
對(duì)于這場(chǎng)資產(chǎn)出售，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士向界面新聞表示，目前暫無(wú)更多信息可對(duì)外披露。
此次資產(chǎn)出售在業(yè)內(nèi)看來(lái)，是萬(wàn)達(dá)最后的“斷臂求生”。
一名民營(yíng)房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，萬(wàn)達(dá)“斷臂求生”緩解自身短期債務(wù)壓力，雖然喪失了資產(chǎn)管理權(quán)，但保留了運(yùn)營(yíng)身份，通過(guò)管理費(fèi)、租金分成方式分享后續(xù)收益，其本身20多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也是接盤(pán)的投資者缺乏的核心能力。
“對(duì)于接盤(pán)的投資者來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為國(guó)內(nèi)一線商業(yè)品牌，本身資產(chǎn)具有較高的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及消費(fèi)流量基礎(chǔ)，其穩(wěn)定的租金回報(bào)率，在當(dāng)下的不穩(wěn)定市場(chǎng)背景下，也是這些投資者看重的?！鄙鲜鋈耸肯蚪缑嫘侣劚硎尽?/p>
不過(guò)，500億元資產(chǎn)迎來(lái)買(mǎi)家之后，王健林名下4.9億股權(quán)被凍結(jié)的消息又傳來(lái)，讓這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭再陷入輿論中心。
500億級(jí)資產(chǎn)迎來(lái)豪華陣容接盤(pán)
萬(wàn)達(dá)這次迎來(lái)了豪華接盤(pán)陣容，匯聚了保險(xiǎn)、私募、科技互聯(lián)網(wǎng)等多方勢(shì)力。
國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局信息顯示，由太盟（珠海）管理咨詢(xún)合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱(chēng)“太盟珠海”）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司（下稱(chēng)“高和豐德”）、騰訊控股有限公司（下稱(chēng)“騰訊控股”）、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“京東潘達(dá)”）、陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“陽(yáng)光人壽”） 組成的合營(yíng)企業(yè)，將收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下48家目標(biāo)公司的全部股權(quán)。
這些買(mǎi)家中，除高和豐德外，其余均為萬(wàn)達(dá)的“熟人”。其中，騰訊控股、京東與萬(wàn)達(dá)的“緣分”可追溯至2018年。
當(dāng)時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)商管（此前為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）正備戰(zhàn)A股IPO，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧易購(gòu)、融創(chuàng)中國(guó)和京東以340億元入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的14%股份。
在這340億元的總投資額中，騰訊控股投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。
騰訊對(duì)萬(wàn)達(dá)的投資還不止于此，在2023年7月，萬(wàn)達(dá)遭遇流動(dòng)性危機(jī)之際，騰訊繼續(xù)對(duì)萬(wàn)達(dá)伸出援手。彼時(shí)，上海儒意影視制作有限公司以22.62億元的價(jià)格收購(gòu)北京萬(wàn)達(dá)投資49%股權(quán)，而上海儒意背后控股大股東正是騰訊。
因此，此次騰訊再次參與到萬(wàn)達(dá)48座商場(chǎng)的收購(gòu)交易中，無(wú)疑是對(duì)雙方過(guò)往合作的延續(xù)與拓展，被業(yè)內(nèi)視為其對(duì)萬(wàn)達(dá)的又一次“雪中送炭”。
陽(yáng)光人壽與萬(wàn)達(dá)的合作也有一定歷史。最近兩年，萬(wàn)達(dá)面臨債務(wù)壓力不得不持續(xù)出售資產(chǎn)，接手方多為新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽、大家人壽等險(xiǎn)資。據(jù)了解，僅陽(yáng)光人壽就入手了至少6家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
私募公司太盟投資集團(tuán)作為此次交易的主導(dǎo)方，亦并非首次與萬(wàn)達(dá)合作，已多次擔(dān)當(dāng)萬(wàn)達(dá)的“白衣騎士”角色。
2023年末，珠海萬(wàn)達(dá)商管多次沖刺港股未果，面對(duì)300億元對(duì)賭壓身，為緩解流動(dòng)性壓力，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與太盟簽訂協(xié)議，即太盟將聯(lián)合其他投資者對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行再投資。
2024年，太盟、中信資本以及3家國(guó)際投資機(jī)構(gòu)共同宣布，計(jì)劃向大連新達(dá)盟投資約600億元，以持有后者60%的股權(quán)，助力萬(wàn)達(dá)渡過(guò)對(duì)賭危機(jī)。
此次萬(wàn)達(dá)的接盤(pán)方新成員高和豐德，隸屬于高和資本，是中國(guó)首支也是最大的人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，早些年便開(kāi)始運(yùn)作國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)私募基金收并購(gòu)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。
具體到這次500億級(jí)交易，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，收購(gòu)將通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)基金平臺(tái)完成，由太盟主導(dǎo)進(jìn)行投資。太盟計(jì)劃注資約50億元認(rèn)購(gòu)基金次級(jí)份額，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)并獲取超額收益；一些國(guó)有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過(guò)夾層融資渠道募集，目的是吸引險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。
此外，收購(gòu)的這48家目標(biāo)公司分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個(gè)一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。
交易完成后，萬(wàn)達(dá)商管將繼續(xù)負(fù)責(zé)這些商場(chǎng)的日常運(yùn)營(yíng)，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)將徹底轉(zhuǎn)移，交易預(yù)計(jì)將在2025年下半年正式交割。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的流動(dòng)性壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，萬(wàn)達(dá)能夠一次性賣(mài)掉48座商場(chǎng)，其實(shí)有些出乎意料，但也表明其資金壓力大，能夠獲得龐大的資金回籠，對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是好事，可為集團(tuán)爭(zhēng)取寶貴的喘息時(shí)間。
不過(guò)，也有聲音認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，核心資產(chǎn)的大量流失，意味著未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的持續(xù)減少，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)版圖將遭受重創(chuàng)，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話(huà)語(yǔ)權(quán)也將被削弱。
王健林的商業(yè)帝國(guó)困局何解？
王健林，這位曾經(jīng)的中國(guó)首富，近兩年陷入了前所未有的困境，至今未解。
于是，王健林開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式。
在2024年出售了26座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，今年1-2月份，位于宣城、銅陵、安陽(yáng)、四平、揚(yáng)州的5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也被新華保險(xiǎn)旗下的坤華股權(quán)投資先后收購(gòu)。今年4月，萬(wàn)達(dá)又將萬(wàn)達(dá)酒店管理擺上貨架，接盤(pán)方是同程旅行，代價(jià)為24.97億元。
現(xiàn)階段的萬(wàn)達(dá)究竟有多困難，需要不斷“賣(mài)血求生”？ 中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)目前的核心問(wèn)題是需要償還債務(wù)，但其在化解債務(wù)問(wèn)題時(shí)，還面對(duì)如何解開(kāi)股權(quán)凍結(jié)、戰(zhàn)投落地等相互纏繞的“連環(huán)鎖”。?
柏文喜向界面新聞表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模龐大，其還面臨蘇寧、融創(chuàng)、永輝超市等合作伙伴總計(jì)180億元的債務(wù)仲裁。
債務(wù)方面，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，發(fā)行人萬(wàn)達(dá)合并口徑有息負(fù)債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債302.69億元，有息負(fù)債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務(wù)壓力。
此外，據(jù)合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2024年6月底，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)貨幣資金為115.77億元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1306.68億元。短期借款39.07億元，合同負(fù)債30.27億元，應(yīng)付賬款103.03億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1159.67億元。
更關(guān)鍵的是，融創(chuàng)、蘇寧分別于2024年1月以及2024年10月，向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)提起對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的仲裁。其中，融創(chuàng)要求萬(wàn)達(dá)支付95億元的股份回購(gòu)款，蘇寧要求萬(wàn)達(dá)支付50.41億元股份回購(gòu)款。
此前萬(wàn)達(dá)相關(guān)人士透露，在仲裁案件審理期間，融創(chuàng)申請(qǐng)凍結(jié)了萬(wàn)達(dá)及相關(guān)公司的股權(quán)，這一舉措對(duì)萬(wàn)達(dá)正在進(jìn)行的600億元股權(quán)重組也產(chǎn)生影響。截至目前，仲裁尚未有結(jié)果。
這也意味著，原計(jì)劃于2024年第二季度完成的600億元股權(quán)交割重組，時(shí)至今日仍在進(jìn)行中。
困局未解，萬(wàn)達(dá)還不斷經(jīng)歷股權(quán)凍結(jié)。
3月18日，北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)新增1條股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行人為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為80億元，凍結(jié)期限為2025年3月18日至2028年3月17日，執(zhí)行法院為河南省鄭州市中級(jí)人民法院。
5月8日，王健林新增一起股權(quán)凍結(jié)，涉及大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司約3億元股權(quán)，凍結(jié)期限至2027年5月7日，執(zhí)行法院為大連市西崗區(qū)人民法院。
此前，王健林所持的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連合興投資、萬(wàn)達(dá)體育、珠海萬(wàn)達(dá)銳馳等公司股權(quán)也已被凍結(jié)，累計(jì)凍結(jié)股權(quán)數(shù)額約4.9億元。
面對(duì)如此艱難的現(xiàn)實(shí)處境，一個(gè)尖銳的問(wèn)題擺在眼前，王健林還有多少資產(chǎn)可賣(mài)？盡管此次一次性?huà)伿哿?8座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但萬(wàn)達(dá)手中仍握有大量資產(chǎn)。
“萬(wàn)達(dá)的核心資產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)?！备鶕?jù)大連萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)的信息顯示，截至2024年年底，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開(kāi)業(yè)513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（包括輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)），商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積7090萬(wàn)平方米。據(jù)市場(chǎng)測(cè)算，這500多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，估值超過(guò)8000億元。
不過(guò)，在擬上市的平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商管體系外，王健林只有140座左右萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可供變現(xiàn)，這或許也是在相繼出售了數(shù)十座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)酒店管理等資產(chǎn)之后，留給王健林最后的籌碼。
在這場(chǎng)關(guān)乎生死存亡的突圍戰(zhàn)中，萬(wàn)達(dá)能否打破困局、逆風(fēng)翻盤(pán)？至少，如今這500億資金落地后可解萬(wàn)達(dá)的“燃眉之急”。