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丹東市鳳城市、內(nèi)江市市中區(qū)、自貢市沿灘區(qū)、中山市東升鎮(zhèn)、延安市黃龍縣
三明市將樂縣、齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、廣西百色市凌云縣、昌江黎族自治縣王下鄉(xiāng)
懷化市靖州苗族侗族自治縣、衡陽市南岳區(qū)、上海市靜安區(qū)、齊齊哈爾市碾子山區(qū)、商洛市商南縣、南通市啟東市、臨沂市費(fèi)縣
內(nèi)蒙古呼和浩特市土默特左旗、樂東黎族自治縣志仲鎮(zhèn)、畢節(jié)市黔西市、葫蘆島市龍港區(qū)、長沙市雨花區(qū)、臨滄市云縣、溫州市樂清市、廣西河池市鳳山縣、哈爾濱市方正縣
伊春市湯旺縣、廣西柳州市柳城縣、廣西桂林市興安縣、貴陽市花溪區(qū)、莆田市城廂區(qū)、甘南臨潭縣、三亞市吉陽區(qū)、鎮(zhèn)江市句容市、寧夏銀川市永寧縣、鄭州市鞏義市
麗水市遂昌縣、陽泉市盂縣、湛江市霞山區(qū)、牡丹江市寧安市、白山市江源區(qū)、平?jīng)鍪徐`臺縣
廣西桂林市永?？h、張掖市臨澤縣、重慶市潼南區(qū)、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、南陽市桐柏縣、黃南澤庫縣
衡陽市石鼓區(qū)、廣州市白云區(qū)、涼山木里藏族自治縣、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、馬鞍山市當(dāng)涂縣、自貢市大安區(qū)、平頂山市寶豐縣、黔東南從江縣、宜賓市高縣
中山市石岐街道、廣元市青川縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗、襄陽市襄州區(qū)、安慶市大觀區(qū)
陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)、湛江市赤坎區(qū)、長治市壺關(guān)縣、湘潭市雨湖區(qū)、楚雄元謀縣
曲靖市陸良縣、東方市大田鎮(zhèn)、德陽市綿竹市、伊春市嘉蔭縣、廣西來賓市忻城縣、蚌埠市禹會區(qū)、陽泉市盂縣、北京市平谷區(qū)、德州市臨邑縣
大連市西崗區(qū)、張家界市武陵源區(qū)、深圳市羅湖區(qū)、樂山市馬邊彝族自治縣、淮北市烈山區(qū)、雞西市密山市、甘孜稻城縣
雞西市雞冠區(qū)、運(yùn)城市永濟(jì)市、吉林市船營區(qū)、荊州市石首市、重慶市巫溪縣、安康市石泉縣、昆明市安寧市、襄陽市襄州區(qū)、紅河河口瑤族自治縣、廣元市青川縣
安陽市北關(guān)區(qū)、楚雄南華縣、沈陽市沈北新區(qū)、株洲市蘆淞區(qū)、萬寧市東澳鎮(zhèn)
十堰市張灣區(qū)、泉州市德化縣、廣西桂林市荔浦市、贛州市上猶縣、婁底市雙峰縣
內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、菏澤市東明縣、臨汾市襄汾縣、恩施州恩施市、榆林市榆陽區(qū)、天津市寧河區(qū)
湛江市吳川市、日照市莒縣、昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、平頂山市石龍區(qū)、白沙黎族自治縣南開鄉(xiāng)、合肥市廬江縣、汕頭市濠江區(qū)、荊門市沙洋縣
哈爾濱市五常市、內(nèi)江市資中縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市和林格爾縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市新城區(qū)、廣元市青川縣、青島市市北區(qū)、保山市昌寧縣、佳木斯市郊區(qū)
哈爾濱市尚志市、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、屯昌縣新興鎮(zhèn)、商丘市睢陽區(qū)、陽江市陽東區(qū)
內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、龍巖市永定區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)、鶴崗市南山區(qū)、宜春市萬載縣
大理鶴慶縣、玉溪市峨山彝族自治縣、延安市吳起縣、許昌市建安區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、中山市阜沙鎮(zhèn)、昭通市鹽津縣、杭州市上城區(qū)
寧夏固原市原州區(qū)、延邊圖們市、上饒市廣信區(qū)、晉城市城區(qū)、嘉興市桐鄉(xiāng)市、南昌市灣里區(qū)、樂山市夾江縣、澄邁縣金江鎮(zhèn)、晉中市昔陽縣、鄂州市鄂城區(qū)
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客流創(chuàng)紀(jì)錄但經(jīng)營虧損，深圳地鐵的TOD模式走到十字路口|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
剛剛過去的五一假期，深圳迎來一波出游熱，位居國內(nèi)熱門旅游目的地TOP10榜單，市內(nèi)各大旅游景區(qū)人潮涌涌。
深圳市文化廣電旅游體育局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日期間全市共接待游客696.36萬人次，同比增長36.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入54.32億元，同比增長40.8%。
旅游熱也反應(yīng)到軌道交通領(lǐng)域。據(jù)深圳地鐵統(tǒng)計(jì)，5月1日-5日，深圳軌道交通共接待旅客超4519.84萬人次，日均客流903.97萬人次，較去年同期增長26.1%，創(chuàng)歷年五一客流量新高，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史峰值。
深圳軌道交通2024年的客流表現(xiàn)也創(chuàng)下歷史新高：全年客運(yùn)量突破30億人次，單日總客運(yùn)量首次突破1100萬大關(guān)，客流強(qiáng)度持續(xù)穩(wěn)居全國首位。
然而，深圳城市軌道交通亮眼的客流增長數(shù)據(jù)背后，深圳市地鐵集團(tuán)（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）也面臨著虧損壓力。2024年全年實(shí)現(xiàn)營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。
這一反差，也折射出深鐵集團(tuán)在“軌道+物業(yè)”模式深化期遭遇的行業(yè)性挑戰(zhàn)。
營運(yùn)數(shù)字顯著增長
整體來看，深鐵集團(tuán)去年在客運(yùn)量和運(yùn)營里程上的表現(xiàn)較為亮眼。這一成績的取得，是深圳城市人口流動加速與運(yùn)營效率提升的共同作用。
深圳地鐵的客流強(qiáng)度和線網(wǎng)密度均位列全國第一，這意味著每公里軌道承載的客流量遠(yuǎn)超其他城市，單位資源利用效率達(dá)到極致。
2024年，深圳地鐵新增了3號線四期、7號線二期、11號線二期、12號線二期、13號線南段等5條新線（段），新增里程約28公里，運(yùn)營總里程達(dá)595.1公里，共18條線路，線網(wǎng)密度穩(wěn)居全國第一。
且城市“1公里地鐵率”已高達(dá)97%，便捷高效的軌道交通“1小時(shí)生活圈”已初步成型。
除了新線路的開通，深圳地鐵在既有線路的運(yùn)營效率上也有顯著提升。
2024年，深圳地鐵線網(wǎng)客運(yùn)強(qiáng)度達(dá)1.49萬人次/公里日，連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國首位。高峰時(shí)段，3條線路跑進(jìn)2分鐘間隔，這一運(yùn)營效率在全球地鐵系統(tǒng)中也處于領(lǐng)先水平。
在營收方面，盡管全年?duì)I收同比下降15.74%，但軌道交通運(yùn)營及資源經(jīng)營業(yè)務(wù)作為深鐵集團(tuán)營收的主要來源仍保持了強(qiáng)勁增長。
2024年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入129.7億元，同比增長26.69%，占收入比重的61.23%。這主要得益于客流量的大幅增長以及非票務(wù)收入的提升。例如，地鐵商圈的熱度不斷攀升，帶動了商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入的增長。
房地產(chǎn)下行周期困局
盡管客運(yùn)量和運(yùn)營效率表現(xiàn)優(yōu)異，深鐵集團(tuán)2024年合并報(bào)表范圍內(nèi)仍虧損334.6億元，主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行對其“軌道+物業(yè)”模式（即以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)，TOD模式）的沖擊。?
深鐵集團(tuán)自2004年開始探索“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)，以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營。
在過去房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，該模式為地鐵建設(shè)提供了重要資金支持，推動了深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。?
但2024年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，嚴(yán)重影響這一模式的成效。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳新建商品住宅成交量約3.5萬套，較2021年高峰期近乎腰斬，市場整體呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”態(tài)勢。
深鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)也受此影響，2024年實(shí)現(xiàn)收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
對于該業(yè)務(wù)收入下滑，深鐵集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱“主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致”。
房地產(chǎn)市場的下行也導(dǎo)致深鐵集團(tuán)的存貨增加。截至2024年年末，存貨為1035億元，占資產(chǎn)總額的比例為13.86%，同比上升12.26%。大量的存貨積壓不僅占用了企業(yè)的資金，還面臨著市場價(jià)格波動帶來的減值風(fēng)險(xiǎn)。?
除了站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，深鐵集團(tuán)對萬科的投資虧損也是導(dǎo)致虧損的重要原因。
作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)在2024年因萬科業(yè)績虧損，對其長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。
這一虧損在合并報(bào)表中體現(xiàn)為334.6億元的巨額虧損，超過了過去五年凈利潤的總額。
萬科2024年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收下降約26%，凈利潤更是大幅下滑，這直接拖累了深鐵集團(tuán)的整體業(yè)績。
更深層次的問題在于行業(yè)性挑戰(zhàn)。
地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的“時(shí)間差”在周期波動中被放大，軌道交通需超前規(guī)劃，而地產(chǎn)收益依賴后期兌現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，前期投入與后期收益的錯(cuò)配直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表“失血”。
這一矛盾也體現(xiàn)在深鐵集團(tuán)的債務(wù)表現(xiàn)中。截止2024年末，深鐵集團(tuán)的總資產(chǎn)為7462.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為59.60%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.03，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為7.20，存貨周轉(zhuǎn)率為0.22。
按照2024年EBITDA規(guī)模，公司年度可產(chǎn)生現(xiàn)金流能力為-230.67億元。截至目前，公司獲得的總授信額度為6264.68億元，已使用額度為1475.14億元。流動比率和速動比率分別為1.26和0.36，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。?
盈利仍為地鐵公司的共性難題
深圳地鐵的困境并非孤例，在全球范圍內(nèi)，僅中國香港地鐵等極少數(shù)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，其核心依賴的是“軌道+物業(yè)”模式中地產(chǎn)開發(fā)的超額收益。
但這一模式的成功需要高度集約的土地政策和市場紅利支撐，在當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期已難以復(fù)制。
從行業(yè)規(guī)律看，地鐵的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性決定了其盈利困境。
地鐵作為公共服務(wù)設(shè)施，其定價(jià)受到政策限制，而作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，其成本回收周期長達(dá)數(shù)十年。
以深圳地鐵為例，其票價(jià)實(shí)行“里程分段計(jì)價(jià)”，最高票價(jià)為14元，平均票價(jià)為4.3元。若按照2024年深圳軌道交通全年客運(yùn)量30億人次計(jì)算，票務(wù)收入也只有約129億元，仍然難以覆蓋電費(fèi)、人力、折舊等剛性運(yùn)營成本。
若只靠票務(wù)收入，需將票價(jià)提高至16元/人次才能盈虧平衡，這顯然與地鐵的公共服務(wù)屬性相悖。
而破解這一困局需要多元路徑探索。短期來看，深圳地鐵正在嘗試的通過數(shù)字化服務(wù)（如多語種智能終端、行李寄存柜）可以提升非票務(wù)收入；中長期來看，則需回歸“軌道+物業(yè)”模式的優(yōu)化，比如將開發(fā)重心從住宅轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)物業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)長周期收益的寫字樓、商場，減少住宅依賴等等。
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